Создание поселения. Шаги создания поселений

Опция строительства доступна уже в начале кампании, но сделать счастливыми граждан вашего поселения не так-то просто, поэтому сначала ради интереса ознакомьтесь с потребностями граждан, выполнив несколько заданий от людей, живущих неподалеку от убежища, где вы очнулись. Это позволит вам понять, по вкусу ли вам все эти заботы, или лучше отправиться на поиски сына, приключений и тому подобного, вместо того, чтобы удовлетворять различные бытовые запросы почти незнакомых граждан.

В озводим счастливое поселение в Фоллаут 4

Лучше сразу определить, сколько граждан может прибыть под ваш кров, ознакомиться с этим можно в верхней панели меню мастерской - там точно указано и количество людей, пасущихся в регионе, и доступность нужных для счастья поселенцев ресурсов, вроде энергии, воды, еды, кроватей, счастья, защиты и энергии.

Как и в SimCity, эти шкалы отмечены своим цветом, чем зеленее каждый из показателей, тем более удовлетворена потребность в том, или ином ресурсе. Граждан не волнует, что вы строите и как, главное потакать их базовым потребностям, в остальном вы совершенно свободны.

Кровати

Даже в прошлой части можно было подпортить себе репутацию сном в чужой постели. Это вполне понятный ресурс. Без комфортного отдыха люди начинают выражать недовольство (словно в пустоши до того, как они пришли к вам, их каждый вечер ждал теплый пледик и стакан чая).

Кроватей нужно чуть большее количество, чем число самих селян, потому что могут появиться новые жильцы, а это нужно предусмотреть заранее. Кроме того, вы и сами можете восстановить силы во время сна.

Еда

Без пищи счастья в вашем поселке не будет. Если у вас в собственности уже есть населенный пункт, внимательно смотрите по сторонам в поисках культивируемых растений, не забывайте посмотреть овощи, которые можно посадить, у торговцев.

Для огорода подходит только земля и ничто больше. Смело залезайте в меню мастерской, выберите «Еда» в разделе ресурсов, определитесь с растением и сажайте его в удобном месте.

Чтобы регулярно собирался урожай, нужно привлечь к этой работе местного жителя, достаточно подойти к какому-нибудь слоняющемуся лоботрясу и через меню мастерской задать ему нужную команду, затем пойти к импровизированной ферме и укажите жителю пункт назначения. Таким образом потребность в еде будет частично удовлетворена.

Вода

Вокруг пустыня, поэтому без воды - никуда, она требуется и для роста овощей и для удовлетворенности граждан. Постройка водокачки потребует знакомой процедуры - открытия меню мастерской и выбора ресурса «вода». Водокачку можно установить только на бетонном основании. Если достаточно материала, постройте вокруг еще несколько запасных помп.

Вода понадобится не только для жителей и овощей, иногда она требуется и при крафтинге, так что построив водокачку вы навсегда обеспечите себя этим ценным ресурсом.

Разумеется, лучше всего поставить индустриальный насос для воды, но так сразу его не создать, для этого придется много побегать, разбирая на части всякий ненужный мусор. Ах, да. Водокачка не будет работать без электроэнергии, так что придется строить еще и генератор и подсоединять его к механизму забора воды с помощью проводов.

Энергия

Множеству объектов требуется обязательная доля электроэнергии, иначе построить их не получиться. Это относится к световым приборам, приборам водоочистки, вентиляторам. Поэтому для начала нужно возвести генератор. При этом, не стоит забывать, что каждый из приборов нужно подключить к генератору с помощью проводов или линии электропередач.

Для собственного же удобства ставьте генератор в заметном месте, лучше всего рядом со зданием, где непосредственно вы и живете - это позволит легко размещать и дополнять поселение новыми приспособлениями. Каждый генератор вырабатывает определенное количество энергии, отмеченное цифрой рядом с пиктограммой молнии.

Защита

Местность вокруг вашего поселка, как вы уже заметили, не особенно дружелюбна, поэтому ваших жителей необходимо защищать. Можно делегировать роль защитников самим поселенцам, для этого нужно построить специальные посты вокруг поселка и назначить на них своих дежурных, это делается через меню команд мастерской, также как и с огородными делами и сбором урожая.

Необходимо отдать соответствующий приказ, а потом задать жителю нужную точку, указав местом его работы защитный пост.

Вокруг поселения можно возвести комплекс ловушек и турелей, не требующий рабочей силы, также неплохо приобрести собаку, она добавляет сразу пять пунктов к безопасности. Если рейтинг безопасности селения низок - высока вероятность, что ваш поселок в ваше отсутствие разграбят или разрушат рейдеры.

Дополнительные способы сделать поселенцев счастливее

На практике, создание поселения начинается с инициативной группы. Проект этот всегда некоммерческий. Процесс создания поселения и далее, характер самого поселения, очень различны, они во многом зависят от инициаторов, от основной команды, костяка поселения, от их сплочённости и умения договариваться.

Если Вы решили самостоятельно создавать новое Родовое поселение лучше всего будет изучить опыт нескольких поселений, поездить, пообщаться с организаторами. Далее выбрать вариант создания наиболее приемлемый для вас и начинать действовать. Главное начать! :-) А дальше всё обязательно получится!

Многие организаторы делятся своим опытом по созданию Родовых поселений. Вот ссылка на статью "С чего начать создавать экопоселение" на сайте Ковчега, одного из самых успешных и быстро развивающихся поселений России: http://eco-kovcheg.ru/obmen.html

А вот вариант создания поселения от инициатора, одного из главных организаторов, поселения Большая Медведица, Виталия Кияткина:

Как создать Родовое поселение

с нуля (план-проект).

(отсчёт цифр и данных - январь 11г.)

1. Чертится генплан Поселения - общего характера.

2. Определяется курс социальной политики.

3. Пишется Финансовый план - общего характера.

4. Выбирается место под Поселение.

5. Оформляется земля.

6. Чертится уточнённый генплан Поселения.

7. Пишется уточнённый Финансовый план.

8. Реализуется Финансовый план.

9. Дополнительная информация.

1. Генплан Поселения общего характера.

На практике обычно начинают создавать Поселение с выбора места. Там узнают по оформлению земли, и вписываются в предложенные условия как получится. Например, есть случаи, когда изначально инициаторы брали землю под

Родовое поместье с целью создать Родовое поселение, а в итоге получали только землю под несколько своих Родовых поместий, а остальная земля уходила в это время с "молотка". Или если в другом случае земля ине "уходила", то физически создать Родовое поселение - места не было. Поэтому нужно определиться сразу: создаётся ли Родовое поселение, или несколько Родовых поместий.

Если несколько Родовых поместий, - то этот раздел для дальнейшего чтения - неактуален. Если Родовое поселение - чертим генплан.

Генплан Поселения в 1-ю очередь определяет размер Поселения, который, в свою очередь, определяет курс соцполитики, финансовый план, выбор места и т.д. Генплан чертится от руки, или как-то иначе - например, в редакторе.

Время на черчение - занимает от 5мин., или более - по желанию. Например, вы решили начертить план-минимум-оптимум - генплан Поселения размером 150га. Чертим квадрат (по желанию - рисуется круг, овал и т.д.),

обозначающий размер 150га. И можете сразу в нём нарисовать своё Родовое поместье - зачем время тянуть.

Если вы всё же начертили что-то другое, например, - Поселение в форме круга, то 99%, что вскоре вы его поменяете. На практике такие формы не реализуются, более того, даже земельные компании с многомиллионными оборотами предпочитают формы попроще. Если же внутри генплана вы нарисуете и поместья в форме кругов, то к цифре 99 надо будет добавить - ещё 9, и, может быть, в периоде. Но, это уже детали, - главное - генплан уже нарисован, а, значит, ваше

Родовое поселение - уже почти существует - осталось его доконкретизировать Как правило, на практике размер в 150га примерно поделится на 100га + 50га. Где 100га - это земля непосредственно под Родовые поместья,

а 50га - земля под общую инфраструктуру. 100га - это 100 участков по 1га, т.е. потенциально мы можем рассчитывать в своём Поселении на 100 участников, т.е. 100 семей. 50га - будут содержать - дороги, аллеи, парки и др.

На общую площадь Поселения - общая протяжённость дорог, при учёте минимизации при планировании, составит порядка 7км. Это с учётом подъездной дороги до въезда в Поселение от какой-то существующей - до 1км.

При этом внутренние дороги надо планировать шириной минимум - и достаточно - 3,5м, а подъездную дорогу - уже порядка 6м. Периметр Поселения - составит порядка 5км.

Длины центральных аллей - ок.2км.

Площадь центрального места - ок.10га.

И останутся ещё "непроездные" дороги - ок.8км.

По площадям это составит:

Дороги с обочинами и пешеходными пространствами - 10м шириной,

на 14км = 14га.

Здесь надо учитывать, что ты ёлку посадил, и сосед - ответил тебе тем же с краю, - ёлки обрадовались простору, и кинули ветки на 3м. От 10м-вой дороги остались только 4м. Хоть и на практике такое встречается редко, т.к. на изначально чистом поле один сосед с юга и востока елями не хочет закрывать, а другой с запада и севера не садит в 1-й ряд, т.к. ели - ветровальны из-за поверхностной корневой системы. Но остаётся множество других больших деревьев, которые если не внизу, так вверху - кроны-то свои раскинут.

Периметр при ширине 30м = 15га.

В периметр входят - защитный ров (от машин, костров, коров и пр.), зелёный живой забор вокруг Поселения шириной 6-10м, и прогулочная аллея.

Аллеи при ширине 40м = 8га.

На аллеях можно разбить цветочные клумбы, альпгорки, садовые поляны. В центральное место помещаем пруд общий, амфитеатр, площадки разные, школу, клуб, дом для чаепитий, можно разместить питомник саженцев, и др.

3га - оставим на общие территории, - например, на конюшню.

Итого: 14+15+8+10+100+3 = 150га.

2. Определение курса социальной политики.

90% вопросов при создании родового Поселения крутятся вокруг денег. Остальные 10% - можно было бы также косвенно отнести к денежным, но это было бы не совсем точно. Скорее, эти 10% определяют уровень ответственности при подходе к решению поставленных задач. А 90% - уровень собственного задействования. Иными словами, чем больше проявляется собственной ответственности и собственного задействования, тем дешевле получается организация Поселения. Эти вопросы, казалось бы, можно было перекинуть в раздел финансов, и эту тему закрыть, но здесь мы определяем именно сам подход к решению вопросов. А подходы могут быть такими (условно):

1. Вопросы решаются и воплощаются самостоятельно.

2. Вопросы решаются самостоятельно, а воплощает их кто-то.

3. Вопросы решает кто-то, и воплощает их - кто-то.

Начнём с последнего.

Есть люди, желающие создать поместье, но не берущие его, т.к. считают, что нет решения о его создании. Т.е. кто-то ещё не решил, что тебе надо создать поместье. Этот кто-то - может быть кем угодно, например, - Президентом.

И вот такие люди могут говорить - вот сделает Президент Указ, - и тогда я возьму поместье за бесплатно (опять же - вопрос денег). Т.е., якобы, не надо будет платить за межевание, за регистрацию, и дороги проведут, и т.д. Или найдётся, например, Половина, богатая, умная, - ну, и всё сделает.

И здесь главный вопрос заключается в следующем - в собственном неучастии. Т.е. можно было бы не брать поместье, а становится тем же Президентом, или ещё как-то участвовать в продвижении этих вопросов, но они - не двигаются.

Поэтому таких людей вы скорее всего не встретите, потому что они не придут к вам на собрание решать вопросы, или ещё как-то участвовать - например, деньгами.

Во 2-ом пункте люди понимают, что Указа (свыше?!) ждать можно долго, особенно если не участвовать в его продвижении. Поэтому начинают оформлять землю самостоятельно - вкладывают деньги в оформление, и т.д.

Но вот в следующих вопросах могут начинать подтормаживать. Например, считать, что оформив землю, - они уже молодцы, а вот всё остальное - пусть делает кто-нибудь другой - например, некое «государство».

Т.е. это государство - должно провести людям электричество, построить дороги, обеспечить их работой на местах, и т.д. Поэтому при входе в состав нового Поселения, - необходимо на берегу уточнять - делаем сами, или ждём гос- и пр.-субсидий.

Если время терпит, то можно подождать вместе, - главное, не обижаться, если потом детей или внуков будут звать как - «из поселения Попрошайкино».

И 3-й вариант - это когда люди берут и решают вопросы самостоятельно. Пусть с небольшим бюджетом, но если вопросы продуманы достаточно, - то соцконфликтов и революций - у вас в Поселении не будет.

Ему сообщают, если он не в курсе, чтоб на поместье животных не убивал, и не выращивал на убой. Это правило обычно соблюдается, т.к. каждый понимает, что его поместье - его Пространство Любви, - пострадает при таких действиях.

Но такие случаи всё же встречаются. Скорее всего, из-за денег, - т.е. человеку неохота платить магазину за ту же курятину, - и он сам её выращивает. Или, бывают случаи, что кто-то слишком шумно себя ведёт на поместье и в поселении - врубает музыку на всю мощь, бухает с сомнительными бабами, и в пьяном виде гоняет по поселению. Но такие случаи крайне единичны, и их надо решать отдельно на общем собрании Поселения. Например, дать человеку денег на мясо - ну, голодает, может, он, пусть купит сходит. Или адрес бара дать другому - пусть там оторвётся по полной.

Т.е. в целом общие вопросы - решаются весело, иногда - не очень, - главное, что решаются. Если же подходить по типу «фейс-контроля» или «дресс-кода», то можно создать замкнутую систему, основанную на страхе.

Однако кто-то считает иначе, и назначают себя «смотрящими», и назначают сроки «смотрения». В итоге дальше «смотра» могут не уходить.

Важный социальный аспект при создании Родового поселения - это выделение 1-го - 2-х участков 1-му - 2-м детдомовским детям. Бесплатно. Об этом хорошо написано в книгах Владимира Мегре серии «Звенящие кедры России».

И также в этих книгах рассказано об особых типах поселений. О поселениях для заключённых. И о поселениях для депутатов.

3. Финансовый план общего характера.

Итак, как уже говорилось, очень важно правильно посчитать финансы, и/или задействуемые собственные ресурсы. Собираемые финансы условно можно разделить на:

Необходимые стартовые.

Последующие важные.

Необходимые для последующего и/или текущего функционирования.

При этом если необходимые стартовые - достаточны для дальнейшего саморазвития Поселения, - то основная задача будет решена, и останется определить, каким образом будет происходить финансирование:

Либо поэтапное софинансирование;

Либо стороннее инвестирование.

В основном Родовые поселения создаются на принципах поэтапного софинансирования. При этом достаточность необходимого стартового капитала - либо варьируется, и также решается, либо выливается в ряд проблем, впоследствии, в принципе, также решаемых. Разница между софинансированием и инвестированием - в стоимостных процентах, и в проработке стартового проекта Поселения. В случае с инвестированием - стартовый проект Поселения необходимо прорабатывать лучше, иначе можно не отработать вложенные деньги. Поэтому рассмотрим вариант стартового проекта как для инвестированного, но в случае софинансирования.

Итак, нам нужно организовать Поселение, общей площадью - 150га, где 100га - земля под поместья, 50га - под общие территории.

Что нам нужно?

Оформить землю, поделить её на участки.

Проложить дороги.

Озеленить Поселение.

Благоустроить Поселение.

Организовать охрану.

Построить общественные дома (чайный, школу и др.).

Порешать вопросы по дополнительной инфраструктуре.

Порешать вопросы о запуске общих проектов.

В нашем новом поселении 7км - протяжённость дорог, 10 га - отведены под центральное место, аллеи - 2км, забор - 5км.

Оформление земли, межевание по участкам.

1.1. Межевание - 300тыс.руб.

1.2. Оформление в собственность - 5млн.руб. (средняя цена вторичного рынка для земель сельхозназначения, отстоящих от мегаполисов на расстояние, большее 50км). Прим.: на первичный рынок заходить дешевле, но уже позднее - например, в 50км от Москвы приобрести 150га земли даже за 5млн.руб. - может быть весьма непросто.

1.3. Смена статуса земель сельхозназначения на статус Поселения.

Здесь всё зависит от п.7 - какую допинфраструктуру вы собираетесь сразу протягивать. Если электричество, и может и газ, то необходимо заложиться на смену - порядка до 2млн.руб., это если относительно быстро надо. Эти цифры не определены, т.к. мы (мы - значит мы все, жители Планеты Земля) ещё не приняли Федеральный Закон о Родовом поместье и может не быть заинтересованных лиц. А если так - извольте участвовать в соцпрограммах района, и даже региона. Где предложение только лишь 1 участка детдомовскому ребёнку - может особой роли не сыграть. Более того, вам могут не поверить - могут сказать, что «лапшу вешаете, чтобы бабки не платить». Но статус можно получать постепенно, с обоснованием того, что вы создаёте, - это в некоторой степени есть добровольная реклама Родовых поселений.

Тогда заложим - 200тыс.руб.

Всего: 5,5млн.руб.

Прокладка дорог.

2.1. Асфальт - дороговат может быть.

2.2. Отсыпка щебнем, с предварительным снятием плодородного слоя, на каждые 100м - ок.10камазов, или 60тыс.руб.

На 1км - 600тыс.руб. На 7км - 4,2млн.руб. + будут подправки - до 300тыс.руб.

Всего - 4,5млн.руб.

2.3. Иной вариант

Уплотнение грунта, или стабилизация грунта известью, - эти варианты будут почти бесплатными, если исходить из сути их описания, но надо их опробовать.

Озеленение Поселения.

На каждые 10м забора у вас будут уходить - ок. 17 саженцев различного яруса. Т.е. на 100м - 170саженцев. А на 5 км забора - 8500шт. Аллеи, 2км - 3400шт. Центральный парк - ещё 1000шт.

Всего: ок.13000шт.

С учётом досадки и приобретения редких сортов лиственных и хвойных на каждый саженец нужно заложить - 80руб./шт., вместе с посадкой.

Итого получим: 1млн.руб. (1,04млн.руб.)

Благоустройство Поселения.

В центре нужен колодец, нужны игровые площадки, нужны цветочные клумбы, нужен амфитеатр для общих собраний и нужен общий пруд, и ещё нужно организованное летнее место отдыха.

Колодец - 60тыс.руб.

Игровая и спорт-площадки - 120тыс.руб.

Амфитеатр - 300тыс.руб.

Пруд - 300тыс.руб.

Клумбы - 80тыс.руб.

Место отдыха - 100тыс.руб.

Всего: 1млн.руб. (960тыс.руб.)

Организация охраны.

Для организации охраны нам нужно:

Выкопать ров.

Построить сторожку на въезде.

Организовать охрану.

Купить сторожевых собак.

Ров нужен для защиты от огня, бегающих животных - коров, например, - и от заезда сторонних машин там, где заезжать не требуется. Сторожка на въезде может играть роль в том числе и для встречи гостей. Охранник может быть гостевым.

А собаки - играть роль маленьких лошадок - для детей.

По охране основной вопрос - на какой период она будет входить в стартовый проект Поселения.

Т.е. через какой период она или не понадобится, или перейдёт в режим текущего финансирования - надо - все скинулись по сколько-то.

По ценам.

Ров, 5км - 200тыс.руб. (кубовым экскаватором)

Сторожка - 400тыс.руб. (вместе с водой, туалетом, электричеством, дровами и печкой).

Охрана, вместе с собаками - 200тыс.руб./год.

На 5 лет = 1млн.руб.

Всего: 1,6 млн.руб.

Постройка общественных домов.

К ним можно отнести гостевой (чайный), клуб и школу. Как правило, клуб и школа - понадобятся позднее, т.е. они переходят на финансирование по последующим планам. А чайный дом, в зависимости от размеров, можно считать где-то от 1,4млн.руб.

7. Проведение дополнительной инфраструктуры.

К ней можно отнести проведение централизованных электричества, газа и канализации с водопроводом. От последних - канализация с водопроводом - отказываются почти сразу.

Их предпочитают делать автономными, т.к. в централке будут скапливаться застои, непонятно, куда производить слив, - т.е. формируется нежелательное скопление, - и вода в трубопроводе - затухает, и становится непригодной для питья (а хлорки горожане и так попили достаточно).

По газу - мало кто решается проводить. Экономичнее оказывается поставить собственный баллон, чем оплачивать проведение, и последующую эксплуатацию. По электричеству же мнения делятся 50 на 50. Кто-то считает, что надо проводить, а потом можно заламывать за участки высокую цену - типа разберут и так. А кто-то считает, что не разберут. И неясна картина перспективности. Например, 1кВт - стоит 1руб. для частника. А для предпринимателя - уже 5руб. И где гарантия, что для помещиков не сделают выше. Посмотрят, люди хорошо зажили - надо с них поиметь. Т.е. это игла непонятной перспективы. Также электричество подают в основном от атомки. Там её много скапливается, и потом отделываемся чернобылями.

Т.е. какой смысл создавать поместье, подключать его к центральной атомке, чтобы она потом у детей и внуков хлопнула. С другой стороны, некоторые предлагают кинуть централку, а потом - может ещё что придумается. Можно и такой способ использовать. Но этот проект запускать лучше при сборе большинства участников Поселения, чтобы не навязывать централку тем, кто предпочитает автономку. Опять же, кто требует централку, не очень хочет ждать решения автономщиков.

Поэтому здесь мы заложим - пока ничего.

8. Запуск общих проектов.

К общим проектам можно отнести туризм, деятельность кафе и гостиниц, и др. Данные проекты с одной стороны могут дать рабочие места на месте, а с другой - не все согласны в них скидываться. Поэтому целесообразнее данные проекты отводить на индивидуально-коллективное решение.

Поэтому всего для реализации начального(стартового) проекта Поселения мы получаем:

5,5+4,5+1+1+1,6+1,4=15 млн.руб.

Земля+дороги+озеленение+благоустройство+охрана+чайный дом

В проекте нет: школы, клуба, центрального электричества.

На 100га под Родовыми поместьями - это 100 участков по 1га,

или по 150тыс.руб. за 1га.

Также можно заложить за курирование проекта - 10%.

Т.е. итого - 165тыс.руб./1га.

Если привлекать стороннее инвестирование сроком - на 5 лет, - то цена может вырасти до 100%. Также будет действовать инфляционный пересчёт для вновь приходящих.

Преимущества соинвестирования.

Более низкая цена за 1га в Поселении.

Возможность привлекать будущих соседей на работы по организации Поселения - строительство, озеленение и др.

Потенциальная возможность большего участия помещиков при создании Поселения.

Возможность начинать создание Поселения при наличии хотя бы 1-го человека и хотя бы 100 рублей наличных денег (чтобы доехать до администрации и написать заявление на получение земли, и подать объявление в Интернете о приглашении соседей).

Недостатки соинвестирования.

Как правило, недостаток стартового финансового капитала, в результате чего приходиться жертвовать отдельными частями проекта, вплоть до того, что планируемый генплан поселения обрезаетсяв несколько раз.

Основное преимущество стороннего инвестирования.

При этом следует отметить, что если земля будет оформляться в соответствии с законом о Родовых поселениях, то роль инвестора по части резервации земель - может выполнять некая госструктура.

В результате чего мы уже используем принцип соинвестирования, и не теряем в планируемом генплане.

4. Выбор места под Родовое поселение.

Открывается, например, яндекс-карта, или покупается атлас вашего региона. И начинаем просматривать. Тут, заранее, желательно определиться, что мы просматриваем - какую местность:

Чистое поле;

Холмы, горы;

Наличие водоёмов;

Или некая смесь предыдущего.

Например, мы выбрали:

Чистое поле;

Наличие водоёма.

Теперь задаём график возможных расстояний от места вашей дислокации. Например - не более 70км. Прим.: расстояние зависит от вашего населённого пункта и его особенностей - наличие производств и др. Как правило, чем больше населённый пункт и больше производств сосредоточено вокруг, тем дороже выйдет земля при приближении к таковым. Листаем карту, смотрим в нужном радиусе, примеряем генплан. О-п! - подошёл! Влезает ваш генплан - значит, это потенциальное ваше место.

Определяем дополнительные критерии поиска. К дополнительным критериям можно отнести:

Расстояние от федеральной трассы;

Наличие близлежащих населённых пунктов - либо для возможной привязки дополнительных удобств - чистки дороги до вашей своротки, наличие магазина и др. - либо, наоборот, для отдаления нежелательного внимания;

Наличие рядом свободных площадок для организации соседних Родовых поселений;

Наличие или отсутствие рядом крупных производств;

Наличие особых условий для развития планируемых проектов участников Поселения - местные достопримечательности, легенды, история, перспектива развития, и/или возможность создания легенд и /или условий для реализации проектов.

Дополнительные критерии определят конкретику при выборе Вашей новой площадки. Когда площадка выбрана - нужно уточнить в местной администрации её свободность - и начать оформление.

5. Оформление земли.

Оформление земли осуществляется следующими способами:

Выкуп у собственников в собственность.

Оформление земли администрации в собственность.

Оформление земли администрации в аренду (с возможностью оформления в собственность впоследствии).

При оформлении задействуются следующие решения:

Оформление по опыту других Поселений.

Оформление путём найма знающих юристов практиков.

Собственное оформление при консультации у юристов, консультации в администрации, поиске техрешений в интернете.

Или смесь вариантов.

Например, землю под поселение Большая Медведица (Средний Урал) оформили по техрешению поселения Райское (что близ Тюмени). А помещики Большой Медведицы уже доконсультировали (по уточнению техрешения) помещиков поселения Солнечное (Средний Урал).

Далее, если вы оформляете землю администрации, то, скорее всего, вам потребуется уточнённый генплан прежде, чем вы оформите землю + финансовое обоснование - это основное отличие между приобретением земли у собственников, и оформление земли администрации. Однако, если вы заявите о себе как об активных участниках в решении соцвопросов административного района, - то тем менее требований вам будут выдвигать, и тем быстрее пройдёт оформление административной земли.

В разделе дополнительная информация можно ознакомиться с вариантами оформления земли под Родовые поселения подробнее. Также для упрощения процедуры оформления земли необходимо поучаствовать в проведении Закона о Родовых поместьях и Родовых поселениях.

6. Уточнённый генплан Поселения.

В уточнённом генплане поселения мы можем привязать первоначальный генплан к местности. Помимо изменения общего контура границ Поселения, изменения могут коснуться изменения направления дорог и аллей - в зависимости от рельефа местности. Например, если мы хотим задержать весеннюю воду при таянии снега весной - делаем дороги поперёк течению воды, а аллеи - поперёк основной розе ветров, либо с возможными перемещениями.

7. Уточнённый финансовый план.

Основные уточнения при предыдущем достаточно полном планировании могут коснуться по части оформления земли. Т.к. планируемая цена за землю и её оформление - может качнуться в ту или иную стороны. Это «качание» желательно спланировать в финансовой «вилке» первоначального планирования. Также уточнение цен происходит по необходимым возможным изменениям цен в зависимости от длины подъездной дороги, и протяжённости внутренних дорог, расстояния до ближайших строительных материалов, и общей ценовой планке местного района. И здесь желательно расставить приоритеты реализации планов организации Поселения.

оформление земли - 1-й приоритет,

озеленение - 2-й, и т.д.

8. Реализация финансового плана.

Собственно, реализация финплана началась уже в процессе оформления земли. В зависимости от того, как вы точно спланировали пополнение Фонда Поселения, так вы будете устойчивы к финансовым колебаниям на стартовом этапе.

Особенно важно подстраховаться на этапе оформления земли. На этом этапе особенно недопустимо появление возможных бюджетных дыр. Такие дыры возникают на этапе, когда земля ещё недооформлена, а часть планируемых собственников отказывается от участия в проекте по созданию Поселения. Отказы могут возникнуть в случае задержки по срокам оформления земли. Например, обозначили стартовый взнос - 100тыс.руб. за 1га, и срок оформления земли в собственность - 1год.

А сами растянули оформление на 3года, - например, как это произошло в поселении Большая Медведица. За это время у будущих собственников могут поменяться приоритеты, или другие причины возникнут - например, срочно деньги понадобятся на пластиковые окна в квартире, - и в результате человек отказывается и заявляет на возврат внесённых им денег. Более того, когда находится один заявитель, он обязательно «прихватит» с собой ещё кого-нибудь, или несколько. В результате чего мы получим уже более увеличенную бюджетную дыру в Фонде Поселения. И если вы не подстраховались дополнительным резервным капиталом, или не оговорили срок возврата денег как - «после реализации проекта оформления земли в собственность на помещика/помещиков Поселения до наличия в Фонде Поселения суммы, достаточной для возврата, исключая стороннюю продажу земли», - то вам надо будет либо залазить в долги, либо «выкручиваться» как-то иначе, если вы хотите сохранить генплан Поселения в полном объёме.

Сразу полностью.

У порядков есть свои плюсы, и есть свои минусы. Плюсы у 1-го варианта - на этапе оформления земли, если нет положительной финансовой истории у организаторов Поселения, - точнее, балансодержателей Фонда Поселения, - сложно собирать сразу полный стартовый взнос - мало кто захочет. Либо необходимо создавать дополнительные преимущественные условия для тех, кто вносит полный взнос на стартовом этапе. Это как с покупкой квартиры - на этапе закладки фундамента - одна цена, а после сдачи дома - цена может вырастать в 2-3раза. Минусы 1-го варианта - возможный отказ от участия в проекте Поселения вследствии нежелания финансового довнесения. Например, при организации поселения Большая Медведица бывали случаи, что после 1-го взноса в 5-10тыс.руб. за 1га, - возникала куча претензий к организации Поселения и ответственным лицам, вплоть до отказа от отдельных частей проекта Поселения - например, кому нужны дороги - пусть за них и платят, и за другие проекты пусть платят, - а кому нужна только земля - пусть платят только за землю - например, те же 5-10тыс.руб. Такие претензии, как правило, «зацепляют» почти всех будущих собственников, у кого взнос не погашен полностью - и возникает сообщество нежелающих платить по любым причинам. Это как, скажем, стоит квартира 1,5млн.руб. Вы её расписываете как: 0,5млн.руб. - это цена квартиры (стены, потолок, основа), 1млн.руб. - это коммуникации - канализация, вода, электричество, обогрев.

Собственник вносит 0,5млн.руб., и другой - столько же, и другие вносят кто как. А потом начинаются рассуждения - а зачем нам каналья - можно как кошка - купил опилки, потом вынес в мусорку. Или электричество зачем - я с аккумуляторов буду запитываться, от соседнего дома, или ветку по воздуху напрямую брошу - у меня там друзья есть. И общее собрание будущих собственников принимает решение - заплатить только по 0,5млн.руб. за свои квартиры, а коммуникации - хрен с ними.

Другая часть собственников, которая заплатила все 1,5млн.руб., - начинает развивать тему о том, что как без электричества центрального, и что де не собираемся мы выносить опилки в мусорку, а хотим ходить нормально на унитазы со смывом.

Т.е. возникает нежелательное противостояние, которое отнюдь не ведёт к лучшему и более быстрому достижению при реализации планов - в нашем случае, организации Поселения.

Поэтому на чёткий порядок финансирования и возможного необходимого страхования - следует обратить самое пристальное внимание.

Для этого необходимо к тому времени создать либо действующий Совет Поселения, который сможет решать такие вопросы, либо иметь финансирование от проектов, запущенных параллельно и вместе со стартовым проектом Поселения, и входящие в сумму стартового целевого взноса. На что могут понадобиться деньги в последующем текущем функционировании Поселения. Например, на чистку дорог зимой, и на оплату охраны. Допустим, это будет сумма - в 300тыс.руб./год.

Значит, на 100 собственников - это выходит по 3тыс.руб./год с каждого, или по 250руб./мес. - также с каждого. Если эти деньги платить впоследствии - нет желания, то необходимо запускать на стартовые деньги финансовый проект для обеспечения этих нужд. Например, добавляем к стартовым 100тыс.руб./1га по 10тыс.руб./1га, и на собранный дополнительный миллион рублей - организуем туристическую площадку - паропланеризм, катание на лошадях и пр., которая должна будет обеспечить прибыльный капитал на сумму - не менее 300тыс.руб./год. Проекты, не включённые в стартовый проект, - например, школа, центральное электричество, и др. - запускаются на отдельные целевые взносы.

Например, надо на школу 2млн.руб., - значит, это по 20тыс.руб. - с каждого собственника земельного участка - дополнительно к стартовому взносу.

Трудно ли жить в экопоселении? Не так просто, конечно. В чистом поле, все вопросы приходится решать самим, создавая "с нуля", своими силами и за свои средства, и инфраструктуру, и необходимые производства, и социум. Вопросов масса, и решения приходится искать самостоятельно, беря на себя полную ответственность за свою жизнь и жизнь своих близких. В условиях, когда всё зависит только от тебя и неудачу не удаётся списать на "дядю" или на "систему".Но мы для себя уже решили! И жизнь по-другому уже не представляется возможной. Без своей земли со своим садом и огородом, без чистого воздуха, без родниковой воды, без пения птиц и тишины вокруг. Без спокойного и дружелюбного пространства, в котором хочется жить самим и растить своих детей

Однако стоит добавить, что данный текст представляет собой описание схемы оформления, которой нужно следоватьи, но отнюдь не историю хождений по инстанциям. Сознательно избирая путь сухого изложения, автор просто описывает конкретные шаги, которые мы должны предпринять, добиваясь официального статуса населённого пункта. Но за этими шагами - пройденный нами живой опыт, пачка документов с печатями и, в конечном итоге, полученный статус населённого пункта.

Этап первый: что такое экопоселение?

Создание детальной, тщательно проработанной концепции экологического поселения является самым важным и ответственным этапом всей процедуры его организации. Всё остальное - место расположения, структура, юридическая форма, люди, которые к нему притянутся, будут, по большей части, лишь следствием изначально заложенного образа. В идеале создание образа должно быть в основных чертах завершено не только до момента выбора юридической формы поселения, но и до начала оформления земельного участка.Опыт показывает, что чем больше вопросов будет решено и согласовано внутри коллектива (инициативной группы) на самом первом, организационном этапе, тем проще и эффективнее будет путь развития поселения в дальнейшем. И наоборот, нерешённые или упущенные моменты имеют тенденцию превращаться в "мины замедленного действия", которые могут, по истечении времени, привести к очень сёрьёзным проблемам, если не к распаду всего начинания.
А поскольку часто бывает, что свои заявления и договорённости люди через несколько лет вспоминают по-разному, то эти договорённости должны быть обязательно зафиксированы на бумаге в виде конкретных документов.

Примерный список вопросов, требующих общего согласования:
Суть поселения. К примеру, мы в создаём экологическое поселение, состоящее из Родовых поместий;
Приблизительные размеры будущего поселения. На сколько человек (участков) рассчитано;
Проект поселения: размеры и форма индивидуальных участков, ширина дорог и проездов, наличие (или отсутствие) общей территории;
Будет ли в поселении инфраструктура: планируются ли дороги (если да, то с каким покрытием), электричество, газ и так далее;
Место расположения (приблизительно) - область, район, направление и расстояние от города (конкретного или любого);
Характеристики места расположения: наличие водоёма, реки, леса, подъездных дорог, расстояние от центральных трасс и так далее;
Будут ли общие правила, действующие на всей территории поселения (в области экологии, этики, социальных отношений). Если да, то какие (хотя бы самые главные);
Каким образом данные правила будут приниматься (изменяться) в дальнейшем, как будет осуществляться контроль за их выполнением;
Статус участков (у нас - Родовых поместий), расположенных на территории поселения (целевое назначение, неделимость, возможность (невозможность) свободной продажи и проч.);
Требования к человеку, имеющему участок на территории поселения. В том числе: скорость освоения, высадка растений, строительство дома, постоянное проживание и так далее;
Процедура приёма новых людей в поселение (очень важно!). Наличие (или нет) испытательного срока, наличие права участия в принятии решений во время испытательного срока;
Процедура смены владельца участка (такие случаи неизбежно возникают);
Процедура исключения людей, действия которых несут опасность для поселения (или отсутствие таковой процедуры);
Механизм принятия решений (общее собрание, правление и так далее), как и каким числом голосов принимаются решения;
Механизм воплощения принятых решений в жизнь;
Юридическая форма экологического поселения.
Этот список можно дополнить, но основные вопросы в нём обозначены.

С чего начать создавать экопоселение?

В письмах, на форумах и встречах единомышденники часто задают вопрос: а что же нужно для того, чтобы в администрации отнеслись с пониманием и пошли нам навстречу?

Что нужно для того, чтобы начать реализацию нашего проекта?.
- Желание, которое выражается не просто словом "хочу", а осознанием происходящего. Готовностью изменить свой образ жизни, сделать переоценку ценностей и двигаться к цели. Важно иметь коллектив (хотя бы 3-4 человека) с единым взглядом на жизнь и общим стремлением к её изменению.
- Собраться наиболее активным участникам, сесть в машину и поехать в администрацию, предварительно выработав общую позицию. Настраивайтесь на доброжелательный конструктивный разговор с человеком, который не знаком с нашей идеей.
- Придя в администрацию, точно сформулировать, что мы хотим. Без ссылки на кого-либо и какие-либо источники изложить суть так, как мы её понимаем. Чем точнее будет формулировка, тем легче будет дальше.
- Приготовьться к вопросам, которые нам зададут. Какой бы администратор не был - его волнует вопрос: с чем мы приехали, что привнесём в район, чем от нас району будет лучше? А учитывая то, что в деревнях ситуация, мягко говоря, грустная - народ или спивается или бежит в города, - возникает вполне естественные вопросы. А именно: Чем Вы будете заниматься и как зарабатывать? Поэтому хорошо бы будущим участникам реально оценить ситуацию и обсудить экономическую программу , которая имеет большие шансы на то, чтобы быть реализованной. Это нужно в первую очередь нам (появится ещё что-то, кроме идеи). А в администрации к нам отнесутся намного серьёзнее.

После того, как найдём общий язык в администрации и получим"добро" на создание поселения, договориться о форме, в которой земля будет предоставлена. Уточнить, какие необходимы документы, и в какой последовательности их нужно оформлять. В нашем случае это: постановление о выделении участка, акт выбора участка и разрешение на проведение проектно-изыскательских работ. Хорошо, если будет возможность воспользоваться помощью юриста.
- Может так случиться, что нам дадут возможность выбора участка. Хорошо, если в этом случае с нами будет специалист, который сможет по внешним признакам дать характеристику места и оценить, насколько оно пригодно для поселения.

Сам по себе термин "экопоселение" чёткого официального определения не имеет и подразумевает, как правило, устремлённость или намерение человека или группы лиц выстроить жизнь альтернативным образом, более экономно в плане использования ресурсов и лояльно по отношению к окружающей среде.
Итак, экопоселение в нашем понимании - это территория, предназначенная для постоянного круглогодичного проживания людей, в пределах которой действуют дополнительные (к тем, что определены законами той страны, где оно находится) требования к воздействию на окружающую среду, к юридическому статусу участков, в эту территорию входящих, а также социальные и морально этические нормы, обязательные к выполнению как жителями экопоселения, так и его гостями. Кроме этого, должны быть конкретные механизмы создания, изменения и поддержания данных правил и требований.
Каковы основные принципы, заложенные в основу именно нашего поселения?
- Наше поселение ориентировано на постоянное проживание, то есть мы приглашаем к себе только тех, кто уже готов к тому, чтобы изменить свой образ жизни. На подготовку к переезду отводится не более трёх лет, хотя в жизни не всегда складывается так гладко;
- Все решения, касающиеся жизни поселения, принимаются совместно на Общих собраниях, где право голоса имеет один представитель от участка. Решения принимаются тремя четвертями голосов;
- Правила, принятые на Общих собраниях, обязательны к исполнению как всеми жителями поселения, так и его гостями.
Вот основной их перечень:
- Не менее одной четверти площади каждого Поместья должно быть занято дикорастущими деревьями;
- На всей территории Поселения полностью запрещены к применению все синтетические средства защиты растений (пестициды) а также все химические регуляторы роста растений;
- На всей территории Поселения запрещено выращивание животных на мясо, а также забой животных;
- На всей территории Поселения запрещена любая деятельность, наносящая ущерб окружающей среде, а также приносящая неудобства жителям Поселения;
- В местах общего пользования запрещено курить, использовать ненормативную лексику и также появляться после принятия даже самого незначительного приёма спиртных напитков.

Но самая важная черта нашего экопоселения заключается в том, что его основу составляют Родовые поместья - участки размером в один гектар, выделяемые каждой семье (или жителю, пока не имеющему семьи) для строительства дома и создания пространства, включающего живую изгородь, сад, огород, пруд, небольшой лес - такого, которое хозяева пожелают для своей жизни. При этом мы хотим, чтобы статус Родового поместья, выделенного людям, не мог меняться во времени, по воле самих хозяев, их родственников и наследников.

Каковы основные черты Родового поместья в нашем понимании?
- Родовое поместье не может менять своего назначения, то есть превращаться, к примеру, в ферму, участок для размещения производственных или иных нежилых объектов;
- Родовое поместье не может дробиться на более мелкие участки, с предоставлением каждого из них другим пользователям или собственникам;
- Родовое поместье не может служить объектом купли-продажи;
- Родовое поместье может передаваться по наследству согласно воле его хозяев;
- Родовое поместье должно быть окружено такими же поместьями.

То есть в случае, если планы хозяев участка относительно Родового поместья и экопоселения изменились (а это иногда происходит), жители экопоселения должны быть уверены в том, что новые хозяева полностью разделяют все правила, заложенные в его основу. Именно это создаёт стабильность экопоселения и притягивает в него тех, кто планирует всерьёз воплощать идею Родового поместья.

Каким же образом мы воплощаем на практике идеи, изложенные выше?
Посредством юридического лица - Некоммерческого Партнёрства "Гиперборея". Состоять оно должно из хозяев поместий (по одному от поместья), действует на основании Устава, содержащего все указанные выше положения, и управляется Общим собранием-Вече.

Функции Н.П. "Гиперборея":
- Определение и поддержание статуса экопоселения и Родового поместья;
- Оформление земельного участка, на котором располагается поселение (участок должен быть выделен бесплатно администрацией района, области именно для этой цели - организации экопоселения);
- Перевод земель в разряд населённых пунктов. Конечная цель - сельский населённый пункт с участками под личные подсобные хозяйства (ЛПХ);
- Заключение договоров на геодезические и проектно-изыскательские работы, строительство и ввод в эксплуатацию электросетей и дорог;
- Выработка и принятие правил, обязательных для всей территории поселения;
- Осуществление, в случае необходимости, передачи участков от одного хозяина к другому.

Интересно то, что первоначально , мы предполагали возможность передачи участков, отведённых под Родовые поместья, в собственность их хозяевам по завершении процедуры оформления населённого пункта. Однако, столкнувшись с реальностью, поняли, что это действие может со временем свести на нет всю идею экопоселения, на воплощение которой было потрачено так много сил и времени. Причина очень проста: индивидуальная собственность на землю противоречит всему тому, что мы вкладываем в понятие Родового поместья и снимает с его хозяев обязанность следовать каким бы то ни было правилам, принятым собранием жителей поселения. Родовые поместья, к которым мы относимся так ответственно, в случае индивидуальной собственности на землю, становятся хорошим способом вложения денег и объектом перепродажи с целью извлечения прибыли... Такова современная реальность.
Чтобы всего этого избежать, мы, по завершению процесса оформления населённого пункта, планируем передавать участки их хозяевам посредством договоров бессрочного пользования с правом наследования. Земля остаётся на некоммерческом партнёрстве, а его участник, являясь опосредованным хозяином своей земли, получает право строиться, регистрировать строение и прописываться в нём.
Передача участка новому хозяину (в случае необходимости) будет сопровождаться принятием его в Н.П. и компенсацией стоимости недвижимости, оставшейся на участке, его старому хозяину.
Что касается наследования, то хозяин участка сможет написать завещание и передать участок именно тому, кого сам выберет, законным путём минуя сложную и очень часто несправедливую процедуру наследования.
Таким образом, грамотное оформление земли на Некоммерческое Партнёрство, состоящее из хозяев всех участков (а не нескольких учредителей!) даёт юридическую возможность воплотить идеи экопоселения, Родового поместья и древнего вечевого способа управления пространством.

Итак, что означает наш путь в оформлении земли под экопоселения и под Родовые поместья?

Он означает наше желание выстроить свою жизнь так, как мы сами считаем нужным, а также готовность прилагать к этому усилия и брать на себя ответственность за свои решения и свои действия. Недостаточно заниматься обустройством только своего поместья, но нужно прилагать немалые усилия к тому, чтобы выстраивать жизнь поселения в целом, создавая социум, в котором будем жить мы сами, а также расти и воспитываться наши дети.
Экопоселение для нас - это Родовые поместья для каждой семьи плюс Социум, несущий ответственность за всю территорию поселения и контролирующий окружающее его пространство. Управляемый вечевым образом - сходом представителей от каждого поместья и создающий в поселении атмосферу добрососедства, взаимопомощи и совместного творчества.

Этап второй: выбор пути оформления

Для нашего поселения с самого начала выбран путь оформления как сельского населённого пункта с участками под личные подсобные хозяйства (ЛПХ). Эта юридическая форма, с нашей точки зрения, на настоящий момент наиболее полно соответствует сути экопоселения. Почему?

ЛПХ бывают двух видов - в черте населённого пункта (приусадебный участок) и на землях сельскохозяйственного назначения (полевой участок). В первом случае на нём можно строить жилой дом и регистрироваться, что нам и требуется. Во втором случае - только заниматься сельским хозяйством.
Плюс к этому, земельный участок со статусом ЛПХ предназначается для самообеспечения продуктами сельского хозяйства, но не как источник предпринимательской деятельности. А значит, ведение ЛПХ не требует никакой дополнительной регистрации и документации (как, например, в случае КФК - крестьянско-фермерского хозяйства). Кроме этого, все излишки продукции, выращенной на ЛПХ, можно свободно реализовывать.
Итак, статус личного подсобного хозяйства в черте сельского населённого пункта (приусадебный участок) даёт возможность строить на участке дом, прописываться в нём, и выращивать продукцию как для собственных нужд, так и на продажу. То есть максимально соответствует идее Родового поместья.

И всё же статус Родового поместья, с нашей точки зрения, имеет ряд своих особенностей в дополнение к тем, которые даёт статус ЛПХ в черте населённого пункта. А именно определённое целевое назначение, неделимость, невозможность свободной продажи и так далее. Понятие экопоселения как совокупности Родовых поместий также подразумевает ряд особенностей, отличающих его от ныне существующих сельских населённых пунктов. Ведь современные деревни (по крайней мере те, которые расположены рядом с нами) имеют такой же статус - сельских населённых пунктов с участками под ЛПХ, но экопоселениями в нашем понимании никак не являются. А это значит, что идея экопоселения подразумевает возможность введения дополнительных требований, по сравнению с общепринятыми, в сферах воздействия на окружающую среду, социальной структуры и этики, а также статуса индивидуальных участков. Без наличия такой возможности называть новый населённый пункт экологическим поселением, а участки - Родовыми поместьями будет неправомочно.

В экопоселении "Гиперборея" этот вопрос будет решаться таким образом:

Участки, входящие в территорию поселения, в индивидуальную собственность временно не оформляются. Это нужно сделать для того, чтобы сохранить идею экологического поселения в том виде, в каком она была задумана (и будет прописана в уставе НП "Гиперборея"), и не допустить изменения статуса Родовых поместий, а также (что очень важно!) торговли ими. Весь земельный участок (площадью....... га), на котором будет располагаться поселение, остаётся на НП "Гиперборея", которое, собственно, и будет состоять из хозяев поместий. То есть получается определённая форма совместного владения землёй и совместной ответственности за неё.

Право владения индивидуальными участками, находящимися на территории экопоселения, определяется договорами, который которые заключаются между НП "Гиперборея" и его членами - хозяевами участков. Над формой договоров в данный момент ведётся работа.

Поскольку НП "Гиперборея"состоит из хозяев участков, входящих в территорию поселения, а все решения принимаются на Общем собрании(Вече) тремя четвертями голосов, то тем самым мы не только сохраняем идею экологического поселения, но и создаём механизм настоящего самоуправления.

Так эти вопросы будут решаться у нас. Могут быть и другие варианты их решения, и выбор остаётся за нами. Главное, чтобы они работали.

Этап третий: получение права на земельный участок для будущего поселения

Здесь имеется два основных варианта:
1. Выкуп участка у владельцев паёв, фермеров, иных лиц или организаций. Процедура выкупа хорошо известна, и останавливаться на ней мы не будем.
2. Получение участка у государства. Поскольку мы идём именно этим путём и считаем его наиболее перспективным, то поговорим о нём поподробнее.

По современным законам, право на получение земельного участка имеет как физическое, так и юридическое лицо. Все свободные земли находятся в фонде перераспределения, информация о составе которого считается открытой. Для получения земельного участка требуется заявление на имя главы администрации с указанием места расположения участка, площади и цели, под которую он берётся. После этого необходимо получить согласие главы администрации и органа местного самоуправления (собрания депутатов). Далее, после подписания соответствующих бумаг, участок выставляется на аукцион, и если в положенный законом срок после публикации в газете появляются дополнительные претенденты, участок "разыгрывается" между ними. Победитель заключает договор аренды земельного участка, а через три года, в случае целевого использования, получает право выкупа этого участка в собственность.

Вся эта процедура не такая уж сложная, мелкие детали описывать не имеет смысла, тем более что они могут отличаться в разных районах и областях. Информацию о процедуре в виде чёткой последовательность действий должны давать соответствующие чиновники (работники земельного комитета, комитета по имуществу и других структур), в обязанность которых входит оформление соответствующих документов. В реальной жизни так оно по большей части и происходит, но при одном условии. Если идёт указание "сверху", от главы администрации.

На настоящий момент очень большие полномочия переданы в местное самоуправление, но у глав администраций сельских поселений нет ни штатов, ни финансирования для реализации этих полномочий. Поэтому настоящими "хозяевами" почти всех государственных земель являются главы администрации районов. Именно они и "дают добро" на распределение свободных земель, а также на беспрепятственное их оформление.

Итак, примерная последовательность шагов:
- Создание инициативной группы.

Составление общего видения будущего поселения.

Написание первого официального документа - протокола о намерениях.
- Выбор приблизительного места расположения поселения.

Поиск земли.

Иметь готовое обоснование экопоселения, собирать информацию по различным программам, которые в поселении могут быть реализованы, ездить и разговаривать с чиновниками.
- Поиск конкретного участка. (почвовед, геолог и геоботаник).
- Регистрация юридического лица по месту организации экопоселения.
- Написание заявление на имя главы администрации о выдаче земельного участка для таких-то целей.
- Районное собрание депутатов - поручение земельному комитету подготовить соответствующие документы по согласованию места размещения экопоселения.
- Оформление акта выбора земельного участка (готовится земельным комитетом и подписывается в основных районных инстанциях, таких, как СЭС, архитектура и так далее).
- Районное собрание депутатов - постановление о согласовании места размещения поселения и разрешение на проектно-изыскательские работы.

При оформлении земельного участка для организации экологического поселения необходимо учитывать одно немаловажное обстоятельство, касающееся категории земель. Суть в том, что каждый земельный участок у нас в стране причислен к определённой категории, каждая из которых подразумевает определённые виды разрешённого использования. Вопрос перевода участка из одной категории в другую решается на уровне субъекта федерации (области) и требует довольно-таки серьёзной работы.

Как это нас касается?

Если выбранный под поселение участок земли относится к категории поселковых земель, то проблем вообще никаких - оформляй участки, стройся, прописывайся. Но это бывает крайне редко (к примеру, земли очень большой исчезнувшей деревни). Чаще всего нам приходится иметь дело с землями сельскохозяйственного назначения, на которых строить жилые строения запрещено (есть случаи, кода людям удавалось прописаться на землях КФХ и садово-дачных кооперативов, но это скорее исключение, чем правило).

То есть участок земель сельскохозяйственного назначения район не имеет формального права выдать в аренду для организации на нём населённого пункта. Как с этим быть?

Здесь имеется два варианта.

В первом варианте (предпочтительный) заинтересованная организация, имея на руках соответствующие постановления районного собрания, занимаемся переводом земельного участка в разряд земель поселений и организацией населённого пункта. И только после того, как вся работа будет проделана, заключается договор аренды. Процедура вполне логичная, но имеющая ряд минусов. Каких?
- Процесс организации населённого пункта может сильно затянуться, а нормальных прав на участок в это время у вас нет (постановления районного собрания дают только частичные права);
- Никакой деятельностью на участке до его полного оформления заниматься нельзя (ни сажать деревья, ни тем более строить);
- Руководство района может смениться (как это было в нашем случае), а рассчитывать на хорошие взаимоотношение с новым не всегда приходится;

Во втором варианте заинтересованное лицо сразу становится правообладателем земельного участка и лишь после этого начинает процедуру изменения категории и оформления населённого пункта. В договоре аренды может стоять любая сельскохозяйственная деятельность, такая, как садоводство, пчеловодство или просто производство сельхозпродукции.

Но лучше всего, если в договоре аренды будет стоять использование земли под личные подсобные хозяйства (пока это будут полевые участки) членами организации, на которую весь земельный участок оформляется. Это может быть Некоммерческое Партнёрство или любая другая юридическая форма.

А дальше, став правообладателями, можно приступить к организации населённого пункта. Но при этом очень желательно, чтобы конечная цель - организация экопоселения - была с самого начала оговорена с администрацией, и не только оговорена, но и подтверждена документально (постановлением районного собрания).

Этап четвёртый: составление проекта поселения

Для получения статуса населённого пункта необходимо изменение категории земель, на которых он будет расположен, а для изменения категории, в свою очередь, требуется основание. Таковым основанием является проект планировки территории будущего населённого пункта , согласованный соответствующими инстанциями.

Проект планировки территории (или проект поселения) включает в себя разбивку на участки, дороги, развязки и ещё кое-какие детали, но не содержит информации о расположении зданий. Проект поселения не нужно путать с генпланом, который содержит гораздо более полную и подробную информацию, но на этапе организации населённого пункта не требуется.

Проект планировки территории составляется организацией, имеющей соответствующую лицензию, на основе топографической съёмки местности в соответствии с требованиями заказчика и общегосударственных СНИПов (градостроительных норм и правил).

Рассмотрим этот вопрос чуть подробнее.

Архитекторам для составления проекта требуются:
- Документы, подтверждающие права заказчика на данный земельный участок, либо согласие правообладателя на составление проекта;
- Требования заказчика по планировке территории (размеры, форма, расположение индивидуальных участков и общей территории, расположение дорог и много чего ещё);
- СНИПЫ и нормы, утверждённые соответствующими инстанциями для сельских населённых пунктов. Эти нормы легко доступны и, как правило, у архитекторов имеются;
- Топосъёмка местности (подробная карта с горизонталями и привязкой к системе координат). Может найтись в архивах земельного комитета (материалы аэрофотосъёмки), а может и отсутствовать. Тогда нужно приглашать топографов и оплачивать их работу. Дело это для них обычное - пара человек на несколько дней при площади участка в 100 га.
В составлении проекта поселения нет ничего сложного. Он содержит копию лицензии, десяток листов стандартного содержания (сечения дорог и проч.), пояснительную записку (составляется с участием заказчика) и собственно план планировки территории.
Последний представляет собой единственную трудоёмкую часть проекта и делается архитектором,(35-40 т.р) самое большее, неделю.

Надо сказать, что (попытки заработать на нас денег) будут повторялись в процессе организации населённого пункта неоднократно, но всегда есть варианты этого избежать. Поэтому на оплату всех работ по оформлению поселения нужно что-то около 100 тысяч рублей, тогда как государству аналогичная работа обошлась бы миллиона в два.

И этот момент требует небольшого комментария.

Экология жизни: Даяна Кристиан за последние 20 лет посетила более 120 успешных сообществ по всему миру для того, чтобы выяснить, что помогает сообществам хорошо стартовать, а также эффективно и гармонично развиваться

Даяна Кристиан за последние 20 лет посетила более 120 успешных сообществ по всему миру для того, чтобы выяснить, что помогает сообществам хорошо стартовать, а также эффективно и гармонично развиваться. В результате своих исследований она написала 2 книги, стала сертифицированным преподавателем Курса Создания Экопоселений (Ecovillage Design Education, EDE) и уважаемым экспертом в этой теме.

Благодаря Дмитрию Ольховому (поселение родовых поместий «Родники») и Федору Лазутину («Ковчег» - «Медвинка») имя Даяны Кристиан хорошо известно в России. В 2012 году Дмитрий с командой соратников перевел на русский язык ее книгу «Creating a Life Together: Practical Tools to Grow Ecovillages and Intentional Communities» («Творим совместное будущее»). А Федор почти на всех своих выступлениях настоятельно рекомендует ее книгу глубоко изучить и начать применять описанные в ней техники создания успешных поселений.

Спустя 3 года, в марте 2015 года мировой эксперт по вопросам создания и развития успешных экопоселений впервые приедет в Россию из своего поселения «Земной Рай» («Earthheaven») в штате Северная Каролина, США.

Приглашаем к участию представителей всех 420 действующих в России экопоселений, проектов, альтернативных сообществ (скидка на участие 50%). А также тех, кто хочет тщательно продумать образ своего будущего поселения и всех, кто размышляет о переезде на землю. Для тех, кто собирается созидать со-общество единомышленников, друзей, соратников с общими целями и делами, опыт, обобщенный Даяной будет безценен.

Скачать книгу Даяны, изучить подробную программу и отзывы участников семинаров со всего мира можно по следующим ссылкам:

Тема: «Создание нового успешного экопоселения или альтернативного сообщества»http://gen-russia.ru/diana-piter (скорее для новичков)

Тема «Как помочь своему экопоселению или альтернативному сообществу процветать».

http://gen-russia.ru/diana-moscow (скорее для старожилов)

P.S. Насколько информация о мировых поселениях актуальна для России?

Дмитрий Ольховой (из книги «Творим совместное будущее»)

Когда в 2009 году я впервые открыл книгу Дианы Кристиан, я был поражен. У меня было такое чувство, что автор просто сидел у нас на кухне, в каком-нибудь поселении «Родники» и слово в слово слышал все наши разговоры о наболевшем. Я открываю какой-нибудь абзац «Типичные ошибки при создании экопоселений» и вижу список из шести пунктов, где один к одному описана наша Родниковская действительность. Я начинаю читать пример «В поселении Willowbend в глубине штата Алабама был такой случай…» - и у меня возникает ощущение, что тот, кто это писал, подслушал разборки на нашем последнем собрании. Я открываю параграф «А вот как поступают поселения, добившиеся успеха» - и читаю слово в слово то, что до меня настойчиво пытались донести ребята из «Ковчега». И ведь все это написал человек, никогда не бывший в России и на тот момент еще не читавший никаких книг Мегре!

Ляйсан Миргазитова (НП "Сеть экопоселений и экоинициатив") www.gen-russia.ru

С Даяной я впервые познакомилась в экопоселении «Тамера», на ДЖЕН 2011. Тогда еще толком и не знала кто она. В рамках ежегодной встречи ДЖЕН (Всемирной сети экопоселений) был ее небольшой вводный семинар об основных шагах, которые необходимо сделать, чтобы создать успешное поселение. Меня тогда очень впечатлило то, как структурировано, сжато и наполнено она рассказала свой материал. В ее выступлении не было и капли "воды" или "лирики" и все это выглядело настолько анти-американски по стилю изложения. Чувствовалось, что каждое произнесенное ею слово - это итог большой исследовательской аналитической работы. И мне его было легко транслировать в дальнейшем в наших поселенческих "тусовках" и "кулуарах".

Потом мы встретились через месяц, в «Зибен Линден», где ее пригласили на денек на Курсы по созданию экопоселений (EDE, Ecovillage design course). Даяне дали мало времени на выступление, и в этот раз она меня опять поразила. Она сделала большую (больше часа) презентацию об экопоселениях мира (которых она посетила много, больше 120). С легкостью и артистизмом она вылила на нас огромный объем информации за эти 1,5 - 2 часа. И вновь, благодаря тому, как умело и логично был подан материал, ни одна капля его не пролилась мимо ушей, и длинная презентация показалось одной минутой, дав аудитории яркую и понятную картину мирового экопоселенческого движения.

В третий раз мы повстречались с Даяной в Швеции, где я случайно попала на ее полновесный семинар о социократии. И в тот раз я поняла в чем ее сила как лектора. Она, безусловно, обладает умом ученого, исследователя, и она хороший преподаватель. Большая удача для всех нас, что она - человек, живущий долгое время в экопоселении, и что в этом ее поселении не все было гладко. Это заставило ее в определенный момент задаться вопросом - "а как же все-таки должно быть, чтобы было лучше?" и начать изучать и обобщать опыт наиболее успешных поселений мира.

В России среди поселенцев я нередко слышала мнение, что это "буржуйский опыт" – мол, нам не нужен, у нас ведь свой особый путь. Однако то, о чем говорит Даяна касается всех и значимо практически для всех, кто создает или собирается создавать новое сообщество. Конечно, ее обобщения и выводы, могут не оказаться полезными для тех, кто уезжает на природу жить хуторской жизнью, то есть, перенести индивидуализм нашей городской жизни на новую почву. Но для тех, кто собирается созидать со-общество единомышленников, друзей, соратников с общими целями и делами, опыт, обобщенный Даяной - воистину безценен.опубликовано