Kvartirani mustaqil baholash. Har bir taqqoslash elementi uchun analog ob'ektlar uchun taqqoslash birliklarining qiymatlarini sozlash

1) "Savdolashish" uchun tuzatish taklif narxini sotish narxiga etkazish imkonini beradi. Simferopoldagi turar-joy ko'chmas mulk bozori ishtirokchilarining so'rovi natijasida ("Rossiya Qrimi", "Orion", "Rielcom", "Veta", "Qrim Terem", "Ko'chmas mulk paradi", "VIP" ko'chmas mulk agentliklari Imkoniyat”), ma'lum bo'lishicha, bunday turar-joy ko'chmas mulkini sotish bo'yicha chegirma o'rtacha 10% ni tashkil qiladi.

2. “Ko‘chmas mulk xizmatlari” bo‘yicha tuzatish ko‘chmas mulk agentliklarining taklif narxlarini ularning xizmatlari xarajatlarini hisobga olmagan holda narxga moslashtirish imkonini beradi. Ko'chmas mulk xizmatlarining o'rtacha narxlarini tahlil qilish natijasida ("Infoservis", "Business Crimea", "Crimea Plus", "RIO", "World of Real Estate", "Dom-Plus" ko'chmas mulk agentliklari), baholovchi rieltorlik agentligi xizmatlarining o'rtacha narxi 5% ni tashkil etishini aniqladi.

3. Barcha o'xshash ob'ektlar uchun "joylashuv" uchun tuzatish 0% ni tashkil etdi, chunki baholash ob'ekti va ushbu analoglar ushbu omil bo'yicha solishtirish mumkin.

4. Barcha analog ob'ektlar uchun "devor materiali" ni sozlash 0% ni tashkil etdi, chunki baholangan ob'ekt va analoglar panelli uylarda joylashgan.

5. "Qurilish yili" bo'yicha tuzatish. Boshqa barcha narsalar teng bo'lsa, kvartiraning narxi o'sishi tufayli uy qurilgan yilga teskari proportsional ravishda bog'liq. jismoniy eskirish ushbu binoning. Ushbu tuzatish qo'llanilmadi, chunki baholash ob'ekti va o'xshash ob'ektlar ushbu mezon bo'yicha solishtirish mumkin.

6. "Qavat" ga moslashtirish. Turar-joy binolarining ekstremal qavatlarida joylashgan kvartiralar, boshqa barcha narsalar teng bo'lsa, 1 kv.m uchun arzonroq narxga ega. o'rta qavatlarda joylashgan kvartiralarga nisbatan narx. Ushbu tuzatish qo'llanilmadi, chunki baholanayotgan mulk va uning analoglari besh qavatli binolarning yuqori qavatida joylashgan.

7. Barcha analog ob'ektlarning "xonalar soni" uchun sozlash bir xil, shuning uchun hech qanday tuzatish qo'llanilmadi.

8. Vaziyatni sozlash (uskunalar va mebellarning mavjudligi). 3-bo‘limda o‘tkazilgan bozor tahlili asosida 1 kv.m. Mebel va o'rnatilgan jihozlar bilan jihozlangan kvartiralar bunday jihozlarsiz kvartiralarga qaraganda o'rtacha 12% ga yuqori. Shu sababli, baholovchi ushbu miqdor bo'yicha pastga tuzatish kiritdi

13-jadval

Shunday qilib, namuna bir hil bo'lib, baholash ob'ektining qiymatini aniqlash uchun ishlatilishi mumkin. Bundan tashqari, tanlangan analoglarni etkazib berish xarajatlari o'rtacha bozor oralig'ida.

Kvartiraning narxini hisoblash usullari juda keng yoritilgan va nazariy jihatdan ishlab chiqilgan, bu juda katta miqdordagi adabiyotlar va baholash bo'yicha uslubiy tavsiyalardan dalolat beradi.
Rivojlangan ko‘chmas mulk bozori ham bunga hissa qo‘shmoqda. Bundan tashqari, takliflar soni ham birlamchi, ham ikkilamchi uy-joy bozorlarida bir xil darajada xilma-xildir.

Amaldagi qonunchilik va federal baholash standartlari baholashda uchta asosiy yondashuvdan foydalanishni talab qiladi: qiyosiy, xarajat va daromad yondashuvlari. Biroq, kvartira bo'lgan ko'chmas mulkni baholashda xarajat va daromad yondashuvi kam foyda keltiradi. Kvartiraning bozor qiymatini baholash qiyosiy yondashuv yordamida amalga oshiriladi. Algoritm quyidagicha: ko'chmas mulkning asosiy xususiyatlariga ko'ra baholanayotgan mulkka mos keladigan 7-10 ta analoglari tanlanadi. Baholash ob'ektidan nomuvofiqlik yoki farqlar bo'lsa, tuzatish omillari kiritiladi. Amaliyot shuni ko'rsatadiki, asosiy tuzatishlar:

• Ob'ekt joylashgan joyga
• Jismoniy xususiyatlarni sozlash (kvartiraning maydoni, foydalanishga yaroqliligining umumiy maydonga nisbati, mebel mavjudligi, bezak turi, oshxonaning o'lchami, hammom turi, uydagi kvartiraning qavati, balkon / lodjiya mavjudligi. )
• Avtoturargohning mavjudligi va turi

Keyinchalik, tegishli tuzatishlar qo'llanilgandan so'ng, 1 kv.m.ning o'rtacha bozor qiymati aniqlanadi. kvartiralar. Bundan tashqari, "bozor qiymati" va "sotish narxi" tushunchalari o'rtasida farq mavjudligini ta'kidlash kerak. Baholovchi ob'ektning bozor qiymatini belgilaydi, bu "baholangan ob'ekt raqobat sharoitida ochiq bozorda baholash sanasida begonalashtirilishi mumkin bo'lgan eng mumkin bo'lgan narx" deb tushuniladi (2-sonli Federal baholash standarti Baholashning maqsadi va). qiymat turlari). Bu shuni anglatadiki, bitimlarning barcha ishtirokchilari shartlardan xabardor va o'z qarorlarida erkindir. Bozor qiymati baholovchining tadqiqoti va hisob-kitoblari mavzusidir. Sotish narxi ushbu cheklovlarga bog'liq bo'lmagan omillar bilan belgilanishi mumkin, bu esa ushbu ta'riflarning iqtisodiy ma'nosini tubdan farq qiladi.

Bu farq kvartiraning ulushini baholash misolida yaqqol ko'rinadi. Shu bilan birga, ko'plab fuqarolar bunday baholash zarurligiga ishonch hosil qilishadi: bu ba'zan kvartiraning bir qismi bo'lgan merosga kirishni va mulkni taqsimlash paytida sud tartibini, masalan, ajralish paytida va, oxir-oqibat, kvartiraning tegishli aktsiyalarini sotib olish va sotish bo'yicha bitimlar .

Baholash amaliyotida mutaxassislar o'rtasida umumiy nuqtai nazar yo'q. Asosiy munozara 1 kv.m uchun tuzatishlar va chegirmalarni qo'llash zarurati atrofida yuzaga keladi. 1 kv.m ga nisbatan kvartira ulushi. kvartiralar yagona ko'chmas mulk ob'ekti sifatida. Bu chalkashlikka, shuningdek, kvartira ulushlarini sotib olish va sotish bo'yicha bitimlar uchun to'liq bozorning yo'qligi ham yordam beradi.

Avvalo, baholash zarurati paydo bo'ladigan kontekst va huquqiy nuanslarni aniq tushunish kerak. Kvartiraning baholangan ulushi nima ekanligini aniqlash kerak bo'lgan birinchi narsa - uni natura shaklida, xona shaklida ajratish mumkinmi. Agar javob ha bo'lsa, unda alohida xona yoki xona sifatida ulushni baholashning klassik usullari bu erda ishlaydi.
Kvartirada ulush olish bir qator qiyinchiliklar bilan bog'liq bo'lib, bu bizni kvartiraning ulushini baholashda kvadrat metr uchun xarajatlarni kamaytirishga majbur qiladi, ammo shuni ta'kidlash kerakki, bu muammolar va noqulayliklarni pulga tarjima qilish qiyin. .

Har bir mulkdor o'ziga biriktirilgan kvartiradagi ulushga teng huquqlarga ega. Kvartiradagi ulushning bahosi butun kvartiraning kvadrat metri narxiga nisbatan bir kvadrat metr uchun narxni oshirganda, baholovchi hammualliflarni bir oz teng bo'lmagan holatga qo'yadi, chunki sotib oluvchi tomon egalik qilish uchun ko'proq to'lashi kerak. ochiq bozorda shunga o'xshash kvartirani sotib olishdan ko'ra butun doira. Agar xonadondagi ulushni baholash butun xonadondagi kvadrat metrga nisbatan har kvadrat metr narxini pasaytirsa, sotuvchining tushgan mablag'ga ekvivalent mulkni sotib olish imkoniyati yo'q.

Bunday holda, tegishli ulush bilan bitimning mohiyatidan kelib chiqish kerak. Masalan, kvartiraning qolgan ulushini boshqa egalardan sotib olgan taqdirda, ulush narxi oshishi mumkin, chunki bu vaziyatda kvartiraning bir qismi sotib olinadi, mulkning birligini ta'minlaydi, ya'ni. sinergik ta'sir kuzatiladi - ya'ni. siz kvartiraning bir qismidan ko'proq narsani sotib olasiz. Uchinchi shaxslarning aktsiyalarini sotib olish haqida gap ketganda, u holda pastga qarab tuzatishlarni qo'llash mumkin.

Ammo na kvartira ulushining birlik maydoni narxining oshishi, na butun kvartiraning birlik maydoniga nisbatan kamayishi aniq hisoblab bo'lmaydi, lekin faqat taxmin qilish mumkin. Shuni ta'kidlash kerakki, bitim narxi kvartira ulushining bozor qiymatidan sezilarli darajada farq qilishi mumkin.
Shunday qilib, baholovchilar 1 kv.m narxidan foydalanishlari kerak. 1 kv.m narxiga mos keladigan kvartiraning ulushlari. umuman kvartiralar, San'atga muvofiqligi sharti bilan. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 250-moddasida "imtiyozli sotib olish huquqi" quyidagilardan iborat: "umumiy mulk huquqidagi ulushni begona shaxsga sotganda, ulushli mulkning qolgan ishtirokchilari sotilgan narsani sotib olishda imtiyozli huquqqa ega. ulush sotilgan narxda va boshqa teng shartlarda, ochiq kimoshdi savdosi hollari bundan mustasno”, demak, kvartiraning sherik egalariga uni sotib olish huquqini berishning qonuniy tartibiga majburiy rioya qilish. imtiyozli rejimda baham ko'ring.

Savdolashish uchun sozlash. Bozordagi mavjud vaziyatni o'rganayotganda, savdolashish uchun joriy tuzatish 3-7% ni tashkil qiladi. Juda kamdan-kam hollarda, bitim narxi va taklif narxi bir xil bo'ladi. Ko'pgina hollarda boshlang'ich narx mulkning haqiqiy narxidan sezilarli darajada yuqori. Bizning hisob-kitoblarimizga ko'ra, ushbu mukofot yuqoridagi 3-7% ni tashkil qiladi.

Ushbu saytlar asosida:

http://shkolazhizni.ru/archive/0/n-3099/

http://www.vikup-kvartir.ru/news.php?id=609

Shunday qilib, ushbu hisobotda savdolashish uchun tuzatish 5% ni tashkil etdi.

O'tkazilgan huquqlar uchun tuzatish. Baholash ob'ektining mulki va unga o'xshash ob'ektlar o'tkazilganligi sababli, berilgan huquqlarga tuzatishlar kiritilmagan.

Moliyalashtirish shartlariga tuzatish. Baholash predmeti va o'xshashlari bozor moliyalashtirish shartlariga ega bo'lganligi sababli, moliyalashtirish shartlariga tuzatishlar kiritilmagan.

Bitim shartlariga tuzatish kiritish. Baholash predmeti va shunga o'xshash ob'ektlar bitimning bozor shartlariga ega bo'lganligi sababli bitim shartlariga tuzatishlar kiritilmagan.

Bozor sharoitlariga moslashtirish (sotish sanasi). Bozor sharoitiga ko'ra, baholash ob'ekti va shunga o'xshash ob'ektlar solishtirish mumkin. Shunday qilib, bozor sharoitlariga hech qanday tuzatish kiritilmadi.

Metrodan masofani sozlash Baholanayotgan mulk va uning analoglari bir blokda joylashganligi sababli, metrodan masofaga hech qanday tuzatish kiritilmagan.

Uy turiga moslashtirish. Baholanayotgan mulkning uy turi va shunga o'xshash xususiyatlar bir xil bo'lgani uchun, panel, uyning turiga hech qanday tuzatish kiritilmagan.

Qavatlar/qavatlar soni uchun sozlash. Narxga ta'sir qiluvchi omil - bu kvartira qaysi qavatda joylashganligi. Agar zamin birinchi bo'lsa, unda bu namlik va namlikni talab qiladi past harorat kvartirada havo, shuningdek, qoida tariqasida, birinchi qavatdagi kvartiralarda uy atrofida ekilgan daraxtlar yoki butalar tufayli tabiiy yorug'lik etarli emas. Yuqori qavatga kelsak, yozda tomning oqishi va derazalarning kuchli isishi ehtimoli yuqori. Yuqori qavat tufayli suv bosimi bilan bog'liq muammoni istisno qilib bo'lmaydi. Shu sababli, yuqori qavatlardagi kvartiralar pastki qavatlardagi kvartiralarga qaraganda qimmatroq bo'ladi.

Saytlarga ko'ra:

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-28.html

birinchi va oxirgi qavat uchun sozlash 5-15% ni tashkil qiladi. Ammo shunga o'xshash kvartiralar taxminan o'rta qavatlarda joylashganligi sababli, qavat/qavatlar soni uchun sozlash kiritilmagan.

Xonalar soni uchun sozlash. Xonalar soni bo'yicha baholanayotgan ob'ekt va shunga o'xshash ob'ektlar bir xil - 3 xona. Shuning uchun xonalar soniga hech qanday tuzatish kiritilmagan.

Umumiy maydon uchun sozlash. Ushbu o'zgartirish, agar baholanayotgan mulkning maydoni uning analogi maydonidan 10 kv.m dan ortiq bo'lsa, kiritiladi. Analog ob'ektlar baholangan ob'ektning umumiy maydonidan bir oz farq qilganligi sababli, umumiy maydonga hech qanday tuzatish kiritilmagan.

Oshxona maydoni uchun sozlash. Ushbu o'zgartirish, agar baholanayotgan mulkning oshxona maydoni analog oshxona maydonidan 1 kv.m dan ortiq bo'lsa, kiritiladi.

Saytlarga ko'ra:

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/korr-kuhni.html

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html

Tuzatish miqdori har 1 kv.m uchun 0,5% miqdorida olinadi.

Yashash maydoni uchun sozlash. Bozor tahlili natijasida ma'lum bo'ldiki, o'rtacha 1 kv. Yasenevo hududidagi ikki xonali kvartiraning m 157 834 rublni tashkil qiladi. Shuning uchun tuzatish baholanayotgan mulkning yashash maydoni va shunga o'xshash mulkning yashash maydoni o'rtasidagi farq sifatida 1 kv.m qiymatiga ko'paytirildi. m. № 1, № 2, № 3 va № 5 analog ob'ektlarning umumiy maydoni o'rtacha 2 kv.m ga farq qilganligi sababli, № 4-dan tashqari barcha analog ob'ektlarga tuzatishlar kiritildi. baholanayotgan mulkning yashash maydonidan.

Shift balandligi uchun sozlash. Uyning seriyasi, ya'ni P-3, hammasi bir xil ship balandligiga ega, shuning uchun ship balandligiga hech qanday tuzatish kiritilmagan. .

Saytga ko'ra:

http://tipdoma.ru/series_p-3.html

Windows uchun sozlash. Baholash ob'ekti va analog ob'ektlarning oynalari bir xil bo'lgani uchun hech qanday tuzatishlar kiritilmagan.

Derazadan ko'rinishni sozlash. Baholanayotgan mulkning oynasi va uning analoglari hovli va ko'cha ko'rinishiga ega bo'lgani uchun hech qanday tuzatish kiritilmagan.

Hammom uchun sozlash. Baholanayotgan mulk birlashtirilgan hammomga ega, shunga o'xshash xususiyatlar alohida, shuning uchun 2% miqdorida tuzatish kiritildi.

Saytga ko'ra:

http://www.directeconomic.ru/dhoms-669-6.html

Balkon / lodjiya mavjudligi uchun sozlash. Ushbu tuzatish ushbu turdagi obodonlashtirish mavjud bo'lganda kvartiraning narxini 1-5% gacha oshirishni nazarda tutadi, chunki baholanayotgan mulk balkonga nisbatan afzalliklarga ega bo'lgan lodjiyaga ega, biz 2% ga o'zgartirish kiritamiz. 3-songa o'xshash ob'ektga.

Saytlarga ko'ra:

http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=39&t=35314

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-02

Tugatish holati uchun sozlash. Ta'mirlash va tugatish sifati kvartiraning narxiga bevosita ta'sir qiladi. Qusursiz va sifatli pardozlash narxni 10% ga oshiradi. Baholangan ob'ektni tugatish sifati analog ob'ektlarni tugatish sifatidan unchalik farq qilmaganligi sababli, hech qanday tuzatish kiritilmagan.

Qo'shimcha xususiyatlar uchun sozlash. Baholash ob'ekti va analog ob'ektlarning qo'shimcha xarakteristikalari unchalik farq qilmaganligi sababli, hech qanday tuzatishlar kiritilmagan.

Deyarli har bir kishi ertami-kechmi baholovchilarning xizmatlari bilan shug'ullanishi kerak. Ushbu turdagi ish uchun mijozlarning katta qismi ipoteka olishni xohlaydigan odamlardir; Baholash, shuningdek, merosni ro'yxatdan o'tkazish, qayta moliyalashtirish, sudda mulkni bo'lish va boshqa ba'zi hollarda zaruriy tartibdir. Ushbu maqolada kvartirani baholashning nuanslari tasvirlangan, bu ko'pincha mijozlar tomonidan chalkashlikka olib keladi. Avvalo, baholovchi o'z ishida amaldagi qonunchilikka amal qilishini tushunishingiz kerak. Asosiy qoidalar Baholovchining ishida 135-sonli "To'g'risida" Federal qonuni mavjud baholash faoliyati V Rossiya Federatsiyasi"Va Federal standartlar baholashlar. Aynan shu hujjatlar mijozlar orasida ko'pincha savollar tug'diradigan bir qator jihatlarni tartibga soladi. Xususan, bu quyidagilarga tegishli:

• baholanayotgan mol-mulkni majburiy tekshirish (tekshirish har doim talab qilinadi, retrospektiv sanada qiymatni aniqlash bundan mustasno, masalan, merosni baholash vafot etgan sanada amalga oshiriladi);
• hisobotda baholash natijalaridan maqsadli foydalanishni ko'rsatish zarurati (masalan, "Sud protsessida foydalanish uchun"); shu sababli, turli maqsadlar uchun, masalan, merosni ro'yxatdan o'tkazish va mulkni taqsimlash uchun bitta hisobotni buyurtma qilish mumkin emas;
• Hisobotda baholanayotgan mol-mulkning kvartiraga nisbatan holati to'g'risida tasavvurga ega bo'lgan fotosuratlarning mavjudligi - kvartiraning barcha binolarining holati (shu jumladan, qayta qurish yoki rekonstruktsiya qilish amalga oshirilgan). Ko'pincha, ipoteka uchun ariza berish uchun hisobotni buyurtma qilishda bankning shartlaridan biri kvartirani rejalashtirish echimi texnik hujjatlarda ko'rsatilganlarga mos kelishi, baholash tashkiloti mijozlaridan buni suratga olmaslik haqidagi so'rovlarini talab qiladigan vaziyat yuzaga keladi. yoki o'sha binolar. Baholovchi uchun bu holatda mijoz bilan uchrashish qonuniy talablarni buzishni anglatadi.

Qiyosiy yondashuvning bir qismi sifatida, kvartiralarni baholashda, odatda, sotishni to'g'ridan-to'g'ri taqqoslash usuli qo'llaniladi, ammo baholovchi qo'llaniladigan usullarni mustaqil ravishda hal qilish huquqiga ega. Sotishni to'g'ridan-to'g'ri taqqoslash usuli bozorda baholanayotgan kvartiraga eng o'xshash kvartiralarni tanlashdan iborat. Joylashuv, rejalashtirish yechimi, xonalar soni, qavatning joylashuvi va boshqalar kabi parametrlar hisobga olinadi. Tanlangan kvartiralarning soni uchtadan kam bo'lishi mumkin emas, ammo ko'plab foydalanuvchilar, masalan, banklar talab qiladi kattaroq raqam analoglar - odatda to'rtdan oltitagacha. Bu talab narxlarning buzilishi ehtimolini minimallashtirishga qaratilgan: rivojlangan bozorda yuqori narxda taklif qilinadigan ikki yoki uchta kvartirani topish oson, bu esa baholangan kvartiraning qiymatini oshirish imkoniyatini yaratadi. Oltita analog kerak bo'lganda, narxni o'zgartirish ancha qiyin.

Qoida tariqasida, bozorda baholanayotgan kvartiraga mutlaqo o'xshash bo'lmagan ob'ektlarni topish mumkin. Masalan, baholanayotgan kvartira uchinchi qavatda, analog esa birinchi qavatda joylashgan. Zaminning joylashuvi kvartiraning narxiga ta'sir qilganligi sababli, bu farqni hisoblashda hisobga olish kerak. Buning uchun tuzatish kiritiladi: analog kvartiraning narxi birinchi va o'rta qavatlarda joylashgan kvartiralarning narxidagi farqni hisobga oladigan ma'lum bir koeffitsientga ko'paytiriladi. Ushbu koeffitsientning qiymati hisoblash yo'li bilan aniqlanishi yoki so'rov natijalariga ko'ra olinishi mumkin katta raqam ekspertlar, bu holda rieltorlar bo'lishi mumkin. Hisobotda baholovchi tuzatish koeffitsientining u yoki bu qiymatini qanday asosda qabul qilganligini ko'rsatishi kerak. Muhim tuzatish - bu bitim narxi odatda ochiq bozorda ko'chmas mulk taklif qilinadigan narxdan past bo'lishini hisobga oladigan taklifni tuzatish. Kvartiralar uchun savdo chegirmasi odatda 2,5% dan 5% gacha o'zgarib turadi. Shunga ko'ra, taxminan ikki millionlik kvartira uchun kim oshdi savdosida chegirma 50 - 100 ming rublni tashkil qiladi. Ko'pincha, baholash mijozi ushbu chegirmani hisobga olmaydi yoki uning hajmini munozarali deb hisoblaydi, ammo savdo chegirmasini hisobga olgan holda majburiy talab ipoteka olish uchun kvartirani baholashda. Kvartirani sotishda sotuvchilar o'rnatilgan mebellarni, shu jumladan kvartiraning narxiga qoldirishlari holatlari mavjud. Bank emissiyasi ipoteka, faqat kvartiraning o'zini garov sifatida qabul qiladi, shuning uchun baholashda mebel mavjudligi hisobga olinmaydi. Bunday holatlarda, qoida tariqasida, baholovchi tomonidan aniqlangan qiymat bitim narxidan past bo'lib chiqadi. E'tibor berish kerak bo'lgan oxirgi muhim nuqta - bu baholangan kvartiraning maydonini to'g'ri hisoblash. 15-moddaning 5-bandiga muvofiq Uy-joy kodeksi, umumiy maydoni balkonlar, lodjiyalar, verandalar va teraslar maydonini o'z ichiga olmaydi. Shuning uchun, baholash paytida kvartiraning maydoni ushbu binolarni hisobga olmagan holda aniqlanadi. Ushbu masalani noto'g'ri tushunish ko'pincha xizmat ko'rsatuvchi mijozlar tomonidan katta umidlarga olib keladi.