Dom-Izgradnja-Ko kontroliše rad društava za upravljanje u stambeno-komunalnim uslugama, kako provjeriti menadžment, izvršiti reviziju. Čime se bavi društvo za upravljanje: njegove glavne funkcije u sektoru stambeno-komunalnih usluga

Ko kontroliše rad društava za upravljanje u stambeno-komunalnim uslugama, kako provjeriti menadžment, izvršiti reviziju. Čime se bavi društvo za upravljanje: njegove glavne funkcije u sektoru stambeno-komunalnih usluga

Danas se stanovnici često suočavaju sa činjenicom da društvo za upravljanje krši njihova prava.

Međutim, ono što je još žalosnije je to sami stanari obično i ne sumnjaju da im se krše.

Stoga je vrijedno razumijevanja za šta su direktne odgovornosti društva za upravljanje u sektoru stambeno-komunalnih usluga održavanje i popravke kuće.

Dragi čitaoci! Naši članci govore o tipičnim načinima rješavanja pravnih problema. Ako želiš znati kako da rešite tačno vaš problem - pozovite besplatne konsultacije:

Nadležnosti društva za upravljanje stambenim i komunalnim uslugama prema zakonu

Aktivnosti društava za upravljanje su regulisane zakonodavstvo. Zakonski okvir kojim se utvrđuju prava i obaveze društva za upravljanje sadržan je u Stambeni kod Ruske Federacije. To je posebno propisano u 161-162 članaka.

Stambeni kod

Društvo za upravljanje mora stanovnicima obezbijediti odgovarajuće i bezbedne uslove za život, kao i pristojno održavanje zajedničke imovine, rešiti probleme njenog korišćenja i obezbediti stanarima komunalne usluge.

To kaže prvi pasus 161 članak LCD.

Njegovo prvi podparagraf donosi više specifičnosti pitanju održavanje zajedničke imovine i daje jasniju formulaciju.

Prema njemu, društvo za upravljanje je dužno da:

  1. Posmatrajte sanitarne i epidemiološke zahtjeve I pravila zaštite od požara, kako bi se održala pouzdanost kuće i dobrobit stanara;
  2. Održavajte nivo sigurnost, pogodan za održavanje života i zdravlja ljudi, starateljstvo nad njihovom imovinom, i također imovine država i opština;
  3. Dajte stanarima pristup korišćenju prostorija i zajednička imovina vlasnika kuća;
  4. Posmatrajte prava i interese vlasnika kuća u višespratnoj zgradi, ako to nije u suprotnosti sa zakonom;
  5. Podrška komunikacioni sistem u dobrom stanju i takođe pratite ispravnost mjernih uređaja i druge vrste opšte opreme;
  6. Shvati snabdevanje resursima neophodno da se stanovnicima obezbijede komunalije.

Društvo za upravljanje preuzima odgovornost za zajedničku imovinu u određenoj stambenoj zgradi i za komunalne usluge, bez obzira na stepen poboljšanja ove nekretnine.

Kvalitet usluge u svakom slučaju moraju biti u skladu sa državnim zahtjevima i propisima, koji su naznačeni u Stambeni kod.

U isto vreme Odgovorno je društvo za upravljanje ne samo pred državom ili opštinom, već i direktno pred stanarima.

Društvo za upravljanje je takođe dužno da rezidentima omogući pristup informacijama o sebi finansijske i ekonomske aktivnosti, o usluge, koje ona pruža, i redosljedom kojim su dostavljeni.

Trebala bi informisati stanovnike o troškovima i tarifama za sve usluge koje su mu pružene.

IN Član 162 su specificirani pravila za zaključivanje ugovora o upravljanju stambenom zgradom, koji se zaključuje između društva za upravljanje i svih vlasnika njegovih prostorija. Ovaj dokument vrijedi odvojeno razmotriti, jer ima prilično opsežnu zakonodavnu osnovu.

Ugovor o upravljanju

Ovaj dokument se može zaključiti samo sa društvom za upravljanje koje ima dozvolu za takve aktivnosti.

inače, organizacija neće ispuniti uslove, koji su utvrđeni zakonom, te stoga nema pravo da sklapa takve ugovore.

Po njegovom zaključku potrebno je prikupiti svi vlasnici stanovanje u ovoj kući.

Prema drugom stavu, ugovor o upravljanju kućom podrazumijeva da se društvo za upravljanje obavezuje:

  • Radi svoj posao na vrijeme, za ustanovljene naknada;
  • Ponašanje popraviti i obezbediti održavanje zajedničke imovine vlasnici prostorija;
  • Obezbedite ih javna komunalna preduzeća;
  • Provedite drugu aktivnosti upravljanja.

Istovremeno, spisak radova i usluga koji su uključeni u obaveze društva za upravljanje mora biti naveden u relevantnom sporazum.

Možete preuzeti uzorak standardnog ugovora za upravljanje stambenom zgradom sa društvom za upravljanje.

Kompanija mora početi da se pridržava uslova ugovora najkasnije u roku od mjesec dana od potpisivanja. Međutim, ako je ugovorom određen drugačiji rok, tada je društvo za upravljanje dužno da počne sa radom u navedenom datumu.

Mjesec dana prije isteka ugovora, Društvo za upravljanje mora prenijeti svu dokumentaciju za ovu kuću upravljačke organizacije koja je izabrana. Društvo za upravljanje je takođe dužno da vlasnicima stanova dostavlja redovne izvještaje o svom radu.

Ostali propisi

Prema ostalim dokumentima, društvo za upravljanje mora održavati u ispravnom stanju lokalno područje stambena zgrada koja mu je dodijeljena.

Treba pratiti činjenicu i kvalitet radova na održavanju ove teritorije stanari.

Morate paziti na sljedeće:

  1. Da bi se osiguralo da društvo za upravljanje redovno posluje čišćenje lokalnog područja;
  2. Isprati je uređenje;
  3. Tokom izneo sav kućni otpad;
  4. Instaliran na licu mjesta igrališta, klupe i tako dalje.

Prava

Pored odgovornosti, zakonodavstvo i propisi utvrđuju prava društva za upravljanje.

Stanovnici ih također moraju proučiti kako ne bi došli u neugodnu situaciju, kršenje jednog od prava organizacije.

Dakle, društvo za upravljanje ima pravo:

  • Potvrda prihod;
  • Naplata duga od stanovnika;
  • Deprive zakupac određenog resursa za dugove;
  • Accrue penali.

u suštini, prihod kompanija za upravljanje zavisi od tarifa da plati njene usluge.

Organizacija ima pravo da ga poveća, međutim, samo prilikom izvođenja sastanci vlasnika i davanje procjena.

Naravno, povećanje tarife možda neće biti odobreno na sastanku, u kom slučaju Društvo za upravljanje je dužno da nastavi sa radom kao i do sada. Društvo za upravljanje ima pravo naplate dugova, ali samo preko suda.

Međutim, možete jednostavno i bez suđenja isključivanjem komunalnog napajanja, za koje dužnik ne plaća.

Do posljednjeg Krivični zakonik također ima sva prava. To daje 354 Rezolucija. Ali ovo je moguće samo ako se resurs isporučuje rezidentu preko ove organizacije, a ne direktno od organizacije koja snabdijeva resurse.

Drugi način postupanja sa dužnicima je pravo da ih naplatite penali. Ovo dozvoljava 14 stav 155 člana LC. Kazne se obračunavaju od 91 dana kašnjenja.

Funkcije

Pošto ste razumjeli sve zakone i propise koji regulišu prava i obaveze društva za upravljanje, to ipak vrijedi jasno razumjeti šta je uključeno u obaveze organizacije, a šta nije:


Šta ako društvo za upravljanje ne ispunjava svoje obaveze?

Najčešće društvo za upravljanje ignoriše svoje obaveze za popravke i održavanje zajedničke imovine.

Najsjajniji i najčešći primjer – odbijanje zamjene određenih artikala, koji su vlasništvo svih stanara kuće.

Evo zakon ostaje na strani stanovnika, i tako lako možete promijeniti položaj, držeći društvo za upravljanje odgovornim.

Nakon toga, i ona će početi ispravno raditi, ili moraš prekršiti dogovor sa njom i iznajmiti druga upravljačka organizacija.

Da biste to uradili potrebno je da uradite sledeće:

  • Pišite žalba društvu za upravljanje, navedite svoja potraživanja i tražite da ispunite svoje obaveze prema ugovoru;
  • Ako nije prihvaćeno, vrijedi doći na sastanak sa šefom kompanije za upravljanje;
  • Uvesti dokaz neispunjavanje dužnosti;
  • Ako nema odgovarajućeg odgovora, kontaktirajte stambena inspekcija pisanjem odgovarajućeg izjava ukazujući na njihove potraživanja i linkovi na propise i članke. TO izjava vrijedan truda dokaz.

Uzorak zahtjeva stambenoj inspekciji: preuzmite obrazac.

Nakon toga, JI će voditi provjeriti u cilju identifikacije kršenja. Ako zaista postoje, onda Krivični zakonik će biti u obavezi da ih otkloni pod prijetnjom odlaska na sud.

Sud može ili prisiliti organizaciju ispuniti vaše zahtjeve obavezno, ili će nametnuti u redu.

On takođe može suspendovati kompaniju.

Šta nije uključeno?

Kako ne biste došli u neugodnu situaciju prisiljavanjem društva za upravljanje da uradi nešto što nije dio njegovih odgovornosti, morate znati koje radnje ono možda neće izvršiti:

  1. Uklanjanje smeća;
  2. Izvođenje vanrednih popravki ako to nije potrebno;
  3. Kupovina nove rashladne tečnosti;
  4. Sječa drveća u lokalnom području;
  5. Popravak interfona;
  6. Osvjetljenje lokalnog područja;
  7. Ugradnja sistema video nadzora;
  8. Dekoracija lokalnog prostora.

Kompanije za upravljanje imaju svoj set prava i odgovornosti, u skladu sa zakonom i dokumentima.

Ako se ova pravila prekrše, može i organizacija izgubite licencu, ili platiti u redu. Međutim, to zahtijeva da zakupac na vrijeme uočio prekršaj I kontaktirao nadležni organ.

U poslovanju se često koristi termin „upravljačko društvo“, ali učesnici u diskusiji ne govore uvijek o istoj stvari. Poteškoće nastaju na početku projekta, kada izvođačima nije sasvim jasno šta su se šefovi dogovorili. Za razumijevanje statusa takvog pravnog lica i odabir prave strategije za projekat, autor daje listu oblika i tipova pravnih subjekata, koji se najčešće nazivaju „društvo za upravljanje“.

Društvo za upravljanje - matična kompanija holdinga

U ovom slučaju pod društvom za upravljanje se podrazumijeva pravno lice koje ima pretežno učešće u kapitalu drugih pravnih lica holdinga (pod holdingom autor podrazumijeva grupu društava). Drugim riječima, ovo je matična kompanija holdinga.

Izraz “društvo za upravljanje” koristi se u vezi sa upotrebom od strane matične kompanije zakonom predviđenih instrumenata korporativnog upravljanja kako bi se osigurao menadžerski uticaj na zavisna društva. Takav upravljački uticaj ostvaruje se kroz osiguranje zastupljenosti krajnjih vlasnika poslovanja u najvišim organima upravljanja zavisnih društava. Društvo za upravljanje, dakle, preko svojih predstavnika utvrđuje odluke kolegijalnih organa upravljanja zavisnog akcionarskog društva.

Društvo za upravljanje - organizacija za upravljanje

U skladu sa stavom 1. čl. 69 Saveznog zakona od 26. decembra 1995. br. 208-FZ „O akcionarskim društvima“, odlukom glavne skupštine dioničara, ovlaštenja jedinog izvršnog organa društva mogu se sporazumno prenijeti na komercijalna organizacija (upravljačka organizacija) ili individualni preduzetnik (menadžer).

Privredno društvo, čija su ovlašćenja jedinog izvršnog organa preneta na organizaciju za upravljanje ili upravnika, stiče građanska prava i preuzima građansku odgovornost preko organizacije za upravljanje ili upravnika u skladu sa stavom 1. stav 1. člana 53. Građanskog zakonika. Ruske Federacije.

Ista norma sadržana je u članu 42. Saveznog zakona od 02.08.1998. br. 14-FZ (sa izmjenama i dopunama od 12.6.2011.) „O društvima sa ograničenom odgovornošću“.

Dakle, takozvano „društvo za upravljanje“ (tačno – organizacija za upravljanje) obavlja funkcije jedinog izvršnog organa na osnovu ugovora zaključenog sa pravnim licem kojim se upravlja.

„Društvo za upravljanje“, po pravilu, je jedno od pravnih lica holdinga.

Mjesto društva za upravljanje u korporativnoj strukturi holdinga nije fundamentalni aspekt: ​​društvo za upravljanje može biti ili matično društvo holdinga (podholdinga) ili jedno od zavisnih društava. U rijetkim slučajevima, društvo za upravljanje postaje treće pravno lice koje profesionalno pruža usluge upravljanja.

Najčešće se funkcije jedinog izvršnog organa prenose na društvo za upravljanje u holdingima u kojima postoji više pravnih lica sa istom vrstom funkcionalnosti.

Takođe, jedno društvo za upravljanje nalazi se u grupi pravnih lica u okviru koje je raspoređena funkcionalnost jednog poslovnog procesa (operativno društvo, logistički centar, profitni centar itd.).

Pored toga, grupom kompanija može upravljati ili jedna upravljačka organizacija ili više njih, u zavisnosti od svrhe korišćenja ovog instrumenta i niza drugih faktora. Jedna upravljačka organizacija je pogodnija za slabo razgranate jednoindustrijske holdinge, dok je u holdingima sa heterogenom industrijskom strukturom i teritorijalnom disperzijom poslovnih jedinica logično raspodijeliti upravljačke funkcije između više upravljačkih organizacija koje obavljaju neproizvodne funkcije u odnosu organizacijama pod njihovom jurisdikcijom, udruženim po industrijskoj ili teritorijalnoj osnovi.

U pojedinim slučajevima mehanizam prenosa ovlašćenja jedinog izvršnog organa na društvo za upravljanje nije vezan za izgradnju vertikale upravljanja u holdingu. Osnova za donošenje takve odluke može biti želja za povećanjem efikasnosti upravljanja poslovanjem (primjer bi bio prijenos hotelske zgrade na upravljanje kompanije koja upravlja lancem hotela), potreba za implementacijom složenog poslovnog projekta (RAO UES je koristio takav mehanizam prilikom reorganizacije) itd.

Društvo za upravljanje - projektantsko preduzeće

Društvo za upravljanje kao projektnu kompaniju obično stvara „od nule“ nekoliko (obično dva, rjeđe tri ili više) pravnih i/ili fizičkih lica za realizaciju određenog projekta, plana ili poslovne ideje, npr. uvođenje nove tehnologije u bilo koju industriju/proizvodnju.

U ovom slučaju, termin „društvo za upravljanje“ podrazumeva da će stvoreno pravno lice upravljati projektom tokom čitavog perioda njegove realizacije (planirati, organizovati, privući treća lica, kontrolisati tajming projekta, „ovladati“ budžetom projekta, itd.).

Najčešće se kroz učešće u osnivačkom kapitalu projektne kompanije ujedinjuju vlasnik materijalnih resursa (zemljište, proizvodna oprema i sl.), vlasnik intelektualnih resursa/ideja i investitor koji obezbjeđuje sredstva za realizaciju projekta. (potonji su često javna pravna lica) .

Za ispravan odabir organizaciono-pravnog oblika pravnog lica koje se stvara, stranke treba da riješe pitanje stepena i načina učešća u projektu svakog učesnika, svrhe nastanka i aktivnosti projektne kompanije.

Za potrebe realizacije komercijalnog projekta društvo za upravljanje može se osnovati samo u obliku komercijalne organizacije, jer u odnosu na neprofitne organizacije zakon utvrđuje ograničenja u obavljanju poslovnih aktivnosti (član 3. člana 50. Građanskog zakonika). Ruske Federacije), kao i zabranu raspodjele dobiti među učesnicima (klauzula 1 člana 50 Građanskog zakonika Ruske Federacije, član 2 Zakona o nevladinim organizacijama).

Sa stanovišta pravnih karakteristika, dizajn DOO je fleksibilniji u odnosu na dizajn DOO (CJSC, OJSC) - učesnicima DOO daju se više diskrecionih mogućnosti da regulišu korporativne odnose u oblasti upravljanja i finansiranja DOO. Glavne prednosti dizajna LLC preduzeća u odnosu na dizajn JSC (ZAO, JSC) su sljedeće:

1) osnivanje DOO i promena njegovog osnovnog kapitala nisu komplikovani postupcima emisije (emitovanje i plasman hartija od vrednosti);

2) finansiranje DOO se može vršiti dodatnim posebnim mehanizmom (učesnici daju doprinose u imovinu DOO bez povećanja osnovnog kapitala DOO i promene udela učesnika);

3) mogućnost proširenja (u poređenju sa zakonom) nadležnosti skupštine učesnika;

4) mogućnost utvrđivanja postupka za izbor upravnog odbora i komisije za reviziju (prostom većinom glasova ili kumulativnim glasanjem);

6) mogućnost isključenja nesavesnog učesnika iz DOO.

Međutim, prilikom stvaranja projektne kompanije u obliku LLC preduzeća, mora se uzeti u obzir sljedeće:

1) zakonom su utvrđena ograničenja za učešće javnih pravnih lica u osnovnom kapitalu DOO;

2) AD tradicionalno izaziva veće poverenje investitora, ali i državnih organa, zbog strože formalizacije korporativnih procedura predviđenih za ovaj oblik. U slučaju učešća javnog pravnog lica u osnovnom kapitalu projektne kompanije:

1) projektna kompanija može biti stvorena samo u obliku OJSC-a, pošto norme važećeg zakonodavstva (stav 2. stav 4. člana 66. Građanskog zakonika Ruske Federacije, stav 4. člana 7. Zakona o AD, član 7. Zakona o DOO), kao i sudska praksa (stav 5. Rezolucije Vrhovnog arbitražnog suda RF od 18. novembra 2003. br. 19) predviđaju da javno pravno lice ne može biti osnivač (učesnik). ) organizacija drugih oblika (uključujući DOO i CJSC);

2) u skladu sa stavom 2 člana 80 Budžetskog kodeksa Ruske Federacije, budžetska ulaganja planirana za pružanje pravnim licima u obliku doprinosa njihovom odobrenom kapitalu odobravaju se zakonom o budžetu uključivanjem u zakon o budžetu član u kojem se navodi pravno lice, obim i namjena dodijeljenih budžetskih sredstava.

Društvo za upravljanje na osnovu zakona

Ako su svi navedeni tipovi društava za upravljanje proizašli iz poslovnog običaja, onda su osnivanje i djelovanje dole navedenih društava detaljno regulisani zakonom. Pogledajmo neke od njih.

Društvo za upravljanje bankarskom holding kompanijom

Komercijalna organizacija, koja, u skladu sa Saveznim zakonom br. 395-1 od 2. decembra 1990. godine „O bankama i bankarskim aktivnostima“, može biti priznata kao matična organizacija bankarskog holdinga, ima pravo da osnuje organizaciju za upravljanje. za potrebe upravljanja aktivnostima svih kreditnih institucija uključenih u bankarski holding. U ovom slučaju, društvo za upravljanje bankarskog holdinga obavlja poslove koji su, u skladu sa navedenim saveznim zakonom, dodijeljeni matičnoj organizaciji bankarskog holdinga.

U skladu sa dijelom 6. člana 4. Saveznog zakona od 2. decembra 1990. godine br. 395-1 „O bankama i bankarskoj djelatnosti“, društvo za upravljanje bankarskim holding društvom priznaje se kao privredno društvo čija je osnovna djelatnost upravljanje aktivnosti kreditnih institucija uključenih u bankarski holding.

Društvo za upravljanje bankarskog holdinga nema pravo da se bavi poslovima osiguranja, bankarstva, proizvodnje ili trgovine. Komercijalna organizacija koja se može priznati kao matična organizacija bankarskog holdinga mora biti sposobna da utvrđuje odluke društva za upravljanje bankarskog holdinga o pitanjima iz nadležnosti skupštine njegovih osnivača (učesnika), uključujući i njegovu reorganizaciju. i likvidaciju.

Društvo za upravljanje fondovima

U skladu sa članom 38. Federalnog zakona od 29. novembra 2001. br. 156-FZ „O investicionim fondovima“, društvo za upravljanje može biti samo akcionarsko društvo ili društvo sa ograničenom (dodatnom) odgovornošću osnovano u skladu sa zakonodavstvom. Ruske Federacije.

Društvo za upravljanje može u svom nazivu koristiti riječi “investicioni fond”, “dionički investicioni fond” ili “investicioni fond” u kombinaciji sa riječima “društvo za upravljanje”.

Upravljanje (povjerljivo upravljanje) imovinom dioničkog investicionog fonda i povjereničko upravljanje zajedničkim investicionim fondom može se vršiti samo na osnovu dozvole društva za upravljanje. Na osnovu ovog dokumenta može se vršiti i povjerljivo upravljanje drugom imovinom u slučajevima predviđenim saveznim zakonima.

Uslovi za sastav i strukturu imovine akcionarskih investicionih fondova regulisani su Naredbom Federalne službe za finansijska tržišta Ruske Federacije od 28. decembra 2010. godine br. 10-79/pz-n „O usvajanju Pravilnika o sastav i struktura imovine akcionarskih investicionih fondova i imovine zajedničkih investicionih fondova.”

Društvo za upravljanje u sektoru stambeno-komunalnih usluga

Društvo za upravljanje (organizacija) je komunalni operater koji upravlja stambenim fondom i komunalnom infrastrukturom.

Djelatnost takvih organizacija regulirana je Zakonom o stanovanju Ruske Federacije od 29. decembra 2004. br. 188-FZ (u daljem tekstu: Zakon o stanovanju RF).

U skladu sa dijelom 1. člana 162. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, prema ugovoru o upravljanju stambenom zgradom, jedna strana (upravljačka organizacija) po uputama druge strane (vlasnika prostorija u višestambena zgrada, upravni organi udruženja vlasnika kuća, upravni organi stambene zadruge ili upravni organi druge specijalizovane potrošačke zadruge, ili, u slučaju predviđenom članom 14. člana 161. Stambenog zakonika Ruske Federacije , investitor) u ugovorenom roku uz naknadu, pruža usluge i izvodi radove na pravilnom održavanju i popravci zajedničke imovine u takvoj kući, pruža komunalne usluge vlasnicima prostorija i licima koja koriste prostor u ovoj kući, kao i kao obavlja i druge poslove u cilju ostvarivanja ciljeva upravljanja stambenom zgradom.

Društvo za upravljanje stvoreno na osnovu posebnog saveznog zakona

U ovom slučaju govorimo o „projektnoj kompaniji“ na federalnom nivou. Jedan od takvih projekata je stvaranje inovacionog centra Skolkovo. U skladu sa osnovnim konceptima sadržanim u Federalnom zakonu od 28. septembra 2010. br. 244-FZ „O Inovacionom centru Skolkovo” (u daljem tekstu: Savezni zakon „O Inovacionom centru Skolkovo”), društvo za upravljanje je Rusko pravno lice, kojem je osnovao predsjednik Ruske Federacije, dodijeljena je odgovornost za implementaciju projekta.

U Naredbi predsjednika Ruske Federacije od 2. jula 2010. br. 446-rp „O stvaranju i radu Inovacionog centra Skolkovo“, kompanija za upravljanje je neprofitnu organizaciju nazvala „Fond za razvoj Centra za Razvoj i komercijalizacija novih tehnologija.”

Specifičnosti aktivnosti takve kompanije za upravljanje utvrđene su Federalnim zakonom „O inovacionom centru Skolkovo“, odlukama predsjednika Ruske Federacije i osnivačkim dokumentima kompanije. Promjene konstitutivnih dokumenata društva za upravljanje provode se u dogovoru sa savjetodavnim tijelom pri predsjedniku Ruske Federacije, formiranim kako bi se osigurala interakcija između organa savezne vlade, državnih organa konstitutivnih entiteta Ruske Federacije, lokalnih samouprava , javna udruženja, naučne i druge organizacije prilikom razmatranja pitanja vezanih za modernizaciju privrede i inovativni razvoj Rusije.

Treba napomenuti da je Savezni zakon „O Inovacionom centru Skolkovo“ izazvao mješovitu ocjenu stručnjaka, budući da je društvu za upravljanje, privatnom pravnom licu, dao prilično široka ovlaštenja, uključujući urbanističko planiranje i nadzorne funkcije, osiguravanje sanitarnih i epidemioloških dobrobit stanovništva u centru, regulisanje medicinske i obrazovne delatnosti itd. koje su u suštini u državnom vlasništvu. Vrijeme će pokazati kako će se projekat implementirati u praksi.

Kontrolu nad radom društava za upravljanje (DM) u sektoru stambeno-komunalnih usluga sprovode kako na saveznom nivou tako i od strane lokalnih samouprava. Određene mjere mogu poduzeti i stanari kuća koje opslužuju ove organizacije.

Zakonodavni okvir

Regionalni nadzor u sektoru stambeno-komunalnih usluga regulisan je lokalnim propisima (regionalnim i opštinskim), članom 20. Zakona o stanovanju, Uredbom Vlade br. 493, Federalnim zakonom br. 131-FZ, Federalnim zakonom br. 210.

Navedeni zakonski akti detaljno opisuju ovlašćenja svakog organa i ukazuju na oblasti delovanja koje su državne i opštinske institucije dužne da kontrolišu.

Da, čl. 20 Zakonika o stanovanju uređuju opšte ciljeve i načela državne, opštinske i javne stambene kontrole, u čl. 13 ZKP-a opisana su ovlašćenja organa regionalne vlasti, čl. 196. Zakona o stanovanju utvrđuje se postupak kontrole licenciranja društava za upravljanje.

Federalni zakon br. 131 opisuje ovlaštenja općinskih vlasti, uključujući regulatorna tijela u sektoru stambenih i komunalnih usluga.

Zakonik o upravnim prekršajima sadrži podatke o preventivnim mjerama preduzetim prema upravljačkim organizacijama koje nenamjerno obavljaju svoje poslove.

Organi

Postoje tri nivoa stambene kontrole: federalni, regionalni, opštinski.

Federalni nivo

Federalni nadzor nije glavni način kontrole društava za upravljanje, zadužena su za formiranje opštih principa stambenog upravljanja i izdavanje metodoloških uputstava.

Ko kontroliše rad društava za upravljanje na federalnom nivou?

Ovo uključuje:

  • Ministarstvo građevinarstva Ruske Federacije. Ovo ministarstvo utvrđuje postupak odobravanja standarda komunalnih usluga, postupak pružanja ovih usluga i kriterijume za njihov kvalitet. Ministarstvo građevinarstva daje pojašnjenja o sadržaju Rezolucije Vlade br. 493 (“Pravila za pružanje javnih usluga…”) io praktičnoj primeni njenih odredbi. Nadležni uređuje ekonomske aspekte mjerenja toplote i vode.
  • Ministarstvo energetike Ruske Federacije. Utvrđuje šeme i standarde za opskrbu kućama toplinom.
  • Federalna antimonopolska služba. Utvrđuje principe formiranja cijena u oblastima snabdijevanja toplotom i vodom, maksimalne tarifne nivoe, uređuje praćenje plaćanja građana za komunalne usluge. Ranije se ovim pitanjima bavila Federalna tarifna služba, ali je 2015. godine ukinuta.

Regionalni nivo

Direktnu kontrolu nad praktičnom primjenom standarda i smjernica federalnih ministarstava vrše regionalne vlasti i općine.

Na regionalnom nivou, kompanije za upravljanje izveštavaju:

1) Goszhilnadzor (stambena inspekcija). Osnovna funkcija organa je da sprovodi inspekcijske preglede poštivanja zakonskih uslova od strane građana. Provjere se provode prema parametrima kao što su:

  • održavanje stambenih prostorija;
  • izvođenje sanacije i rekonstrukcije;
  • održavanje i popravak zajedničke imovine u stambenoj zgradi;
  • iznos plaćanja za održavanje stambenih prostorija;
  • prenos prostora iz nestambenog statusa u stambeni i obrnuto;
  • pružanje komunalnih usluga, utvrđivanje njihovog plaćanja i načina plaćanja;
  • formiranje fondova za popravke.

Goszhilnadzor je ovlašten da suzbije i otkloni prekršaje u ovim oblastima.

Stambena inspekcija ne vrši direktan stambeni nadzor nad organizacijama koje imaju dozvolu za upravljanje kućama. Umjesto toga, vrši kontrolu izdavanja dozvola (član 196. Zakona o stanovanju), koja uključuje provjeru usklađenosti aktivnosti društva za upravljanje sa uslovima za dobijanje i održavanje licence.

2) Tarifna komisija. U zavisnosti od regiona, njegove funkcije mogu obavljati različite organizacije: REC, Ministarstvo energetike itd. Komisija utvrđuje tarife za snabdevanje toplotom, električnom energijom, gasom i vodom i prati njihovu primenu. Aktivnosti ovog organa su kontrolisane Saveznim zakonom br. 210 “O regulisanju tarifa...”.

3) Regionalne filijale Rospotrebnadzora. Vođena SanPiN-om, ova organizacija prati kvalitet i sigurnost javnih usluga, uključujući:

  • provjerava hemijski, biološki, radiološki sastav vode;
  • kontroliše nivo buke koji nastaje radom ventilacionih sistema, liftova, grejnih jedinica i drugih uređaja;
  • prati provođenje mjera dezinfekcije i suzbijanja štetočina;
  • provjerava vlažnost, osvjetljenje, ventilaciju u stambenim prostorijama.

U skladu sa Administrativnim zakonikom, Rospotrebnadzor smatra kompanije za upravljanje odgovornim za kršenje zahtjeva sanitarnih standarda.

Lokalni nivo

Opštinskim vlastima su dodeljene posebne odgovornosti koje provode regionalne vlasti.

Organi nadzora u sektoru stambeno-komunalnih usluga na lokalnom nivou mogu:

  • provjeriti usklađenost stambenih prostorija sa standardima njihovog korištenja i održavanja;
  • pratiti korištenje zajedničke imovine u stambenim zgradama;
  • provjeriti usklađenost komunalnih preduzeća sa utvrđenim standardima;
  • prati usklađenost sa zahtjevima plaćanja za popravke i račune za komunalne usluge.

Takođe, organi lokalne samouprave su ovlašćeni da vrše kontrolu licenciranja društava za upravljanje.

U većini slučajeva, na lokalnom nivou, rad društava za upravljanje kontroliše Sektor za stambeno-komunalne poslove pri gradskoj upravi.

Procedura za vršenje inspekcije je utvrđena opštinskim pravnim aktima.

Redovni inspekcijski nadzor od strane regionalnih i opštinskih organa obavlja se jednom godišnje, vanredni inspekcijski nadzor se vrši kada se zaprime pritužbe stanovnika, kada su povređena prava potrošača komunalnih usluga, kada je naneta šteta po zdravlje ljudi ili životnu sredinu, kao i kao kada postoji opasnost od nanošenja takve štete.

Na osnovu rezultata revizije sastavlja se zapisnik o inspekciji društva za upravljanje.

Kontrola stanovnika

Kompanije za upravljanje posluju na osnovu ugovora sa stanarima servisirane stambene zgrade, koji imaju pravo da traže provjeru integriteta usklađenosti sa njenim uslovima. Da bi to učinili, vlasnici kuća moraju napisati prijavu. Kolektivne prijave se brže razmatraju i imaju veću snagu.

U aplikaciji građani moraju navesti svoje lične podatke i zatražiti od kompanije za upravljanje listu tarifa i njihovih iznosa. Dokument je sastavljen u dva primjerka.

Dostavljeni podaci se analiziraju i koreliraju sa kvalitetom i kvantitetom pruženih usluga. Za detaljnu analizu možete koristiti pomoć stručnjaka.

Izvještavanje se mora zahtijevati ne samo za tekuću godinu, već i za prethodne 1-2 godine (na primjer, za 2019, 2018 i 2017).

Ukoliko se otkrije nesklad između tarifa i kvaliteta pruženih usluga, vlasnici dobijaju osnov za podnošenje tužbe, a mogu podnijeti i kolektivnu tužbu protiv društva za upravljanje, koja se upućuje regulatornom tijelu.

Obje opcije imaju isti ishod: Krivični zakonik će biti verifikovan, a nezakoniti namet će biti nadoknađeni stanovnicima ako se dokaže njihovo postojanje.

Možete provjeriti licenciranje organizacije na web stranici državnih službi (dom.gosuslugi.ru) tako što ćete potražiti naziv kompanije u registru licenci.

Revizije

  • Revizija kompanija za upravljanje u sektoru stambeno-komunalnih usluga omogućava vam da rad organizacije učinite transparentnijim i optimizirate vođenje finansijske dokumentacije. Revizija društva za upravljanje vrši se prema sljedećim kriterijima:
  • usklađenost finansijske dokumentacije sa stvarnim troškovima kompanije;
  • ispravnost dokumenata, potpunost i pouzdanost informacija predstavljenih u njima;

efikasnost privrednih aktivnosti (ispravnost ciljanog trošenja sredstava i sl.).

Na osnovu rezultata analize, revizor može dati preporuke za unapređenje rada društva za upravljanje, poboljšanje toka dokumenata i optimizaciju troškova (uključujući i porezne).

  • Prilikom inspekcije pažnja se obraća na sledeću dokumentaciju:
  • procjene koje sadrže informacije o troškovima rada stambenog fonda;
  • komunalno izvještavanje za sredstva prikupljena od stanovnika;

izvještavanje o uslugama koje uključuje usluge trećih strana;

Revizija kompanije za upravljanje sa analizom ovih dokumenata nam omogućava da utvrdimo koji procenat novca koji građani ulažu u stambeno održavanje, a koji dio sredstava se troši neefikasno.

Zaključci

Dakle, kome kompanije za upravljanje odgovaraju?

Društvo za upravljanje je organizacija koja je angažirana da upravlja bilo kojom imovinom u povjerenju. Imovina najčešće uključuje kuću, gotovinu, pa čak i velika preduzeća. Ovaj sistem upravljanja se razlikuje od direktne kontrole, kada vlasnik donosi sve odluke i odgovoran je za njih. Društvo za upravljanje često ne snosi nikakvu odgovornost, ili snosi, ali u ograničenom obimu. Stoga, prije nego što kontaktirate takvu organizaciju, trebali biste proučiti karakteristike ovog načina upravljanja.

Šta je

Društvo za upravljanje je specijalizovana institucija koja obavlja funkcije upravljanja u različitim oblastima privredne delatnosti. U Rusiji se ovaj koncept često odnosi na kompanije koje se bave upravljanjem stambeno-komunalnim sistemom. U ekonomskoj teoriji ovaj termin ima širi pojam. U poslovnim aktivnostima društva za upravljanje upravljaju kompanijama koje se ne odnose na pružanje stambeno-komunalnih usluga – i to je vrlo česta pojava.

Jedna od karakteristika takvih kompanija je da se mogu osnovati u jednom od oblika preduzeća koji postoje u ruskom zakonodavstvu. Izbor jednog ili drugog oblika zavisi od veličine i područja na kojem će kompanija poslovati. Tako se u oblasti stambeno-komunalnih usluga društva za upravljanje često stvaraju u obliku DOO ili u obliku vlasničkog partnerstva. U prvoj opciji (LLC), upravljanje obavlja specijalizirana organizacija, u drugoj - sami vlasnici.

Vrste društava za upravljanje

Bez obzira da li se radi o PJSC, ortačkom društvu ili DOO, društva za upravljanje se klasifikuju prema oblasti delatnosti, obliku preduzeća, veličini i sastavu učesnika. Dakle, razlikuju se sljedeće vrste kompanija za upravljanje koje posluju u Rusiji:

  • Kompanije za održavanje zgrada;
  • uzajamni fondovi, povjerljivo upravljanje imovinom investitora;
  • kompanija za upravljanje koja pruža usluge upravljanja firmama i preduzećima.

Najrasprostranjenija su stambeno-komunalna preduzeća. To je razumljivo, jer u zemlji ima znatno manje preduzeća nego stambenih zgrada. Druge vrste kompanija za upravljanje su firme koje nude povezane usluge privrednicima i investitorima. Njihov glavni zadatak je upravljanje imovinom svojih klijenata.

Kompanije za upravljanje stambeno-komunalnim uslugama

Obavljaju održavanje i popravke stambenih zgrada. Obavljajte tako važne poslove kao što su:

  • poboljšanje susjednih područja;
  • naplata plaćanja od stanara kuće i plaćanje režija;
  • zapošljavanje radnika za izvođenje građevinskih i popravnih radova;
  • obavještava o promjenama tarifa;
  • čišćenje i popravka ulaza.

Kompanije za upravljanje okrugom djeluju kao posrednici između preduzeća koja pružaju komunalne usluge i stanovnika opsluživane kuće ili kuća koje se nalaze na određenom području.

Državna regulativa društava za upravljanje stambenim i komunalnim uslugama

U skladu sa Zakonom o stanovanju Ruske Federacije, društvo za upravljanje ne samo da mora biti samodovoljno, već i ostvarivati ​​profit. Odnosno, postoji samo od sredstava dobijenih od rezidenata, kao i od drugih vrsta poslovnih aktivnosti koje nisu zakonom zabranjene. Na primjer, izdavanje nekog prostora ili obezbjeđivanje prostora za oglašavanje.

Dobijeni novac ide za poboljšanje doma. Ali čak ni sredstva stanara i prihodi od izdavanja prostora ili reklamiranja možda neće biti dovoljni za njegovo održavanje. Većina stambenog fonda u Ruskoj Federaciji je u tužnoj situaciji. Mnoge kuće više nema smisla renovirati, a stanare nema gdje preseliti. Ali ljudi i dalje žive u takvim kućama i plaćaju usluge. Za to nije uvijek kriva kompanija za upravljanje. Ovo može nastati i zato što niko ranije nije upravljao stambenom zgradom, ili se njome upravljalo neefikasno, ili je primljeni novac jednostavno ukraden.

Odgovornosti društava za upravljanje stambeno-komunalnim uslugama

Odgovornosti i prava društava za upravljanje su da obavljaju poslove održavanja zgrada na teret plaćanja onih koji žive u ovoj zgradi. Uključuje:

  • Redovni pregledi i popravke objekta: krov, liftovi, ulazi. Da bi se to postiglo, kompanija mora zaposliti odgovarajuće stručnjake ili imati sklopljene ugovore sa drugim kompanijama koje pružaju usluge takvih stručnjaka.
  • Čišćenje krovova, prostorija i površina uz objekat.
  • Osiguravanje požarne sigurnosti objekta. Odnosno, to uključuje plaćanje usluga inspekcijskih agencija, ugradnju i održavanje zaštite od požara, te nabavku aparata za gašenje požara.
  • Osiguravanje pristupa komunalijama za sve stanare servisirane zgrade.
  • Informisanje o visini tarifa i uslovima plaćanja, prikupljanje sredstava za plaćanje komunalija.
  • Izvještaj o obavljenom poslu vašim klijentima: gdje, za koje namjene i u kom obimu su sredstva potrošena ili planirana.
  • Priprema i održavanje zbora stanovnika.
  • Tražite izvore dodatnih prihoda. Na primjer, iznajmljivanje prostora, reklamnog prostora;
  • Obračun amortizacije zgrade.

Kompanije za upravljanje u Moskvi, Sankt Peterburgu ili bilo kom drugom gradu takođe mogu obavljati građevinske radove. Na primjer, izgradnja potkrovlja ili drugog kata. Ali oni imaju pravo da izvode takve događaje samo uz punu saglasnost svih vlasnika i tek nakon izdavanja dozvole za izmjene dizajna zgrade od nadležnog državnog odjela.

Oblici preduzeća društava za upravljanje

Bez obzira na oblast delatnosti, društva za upravljanje mogu biti organizovana u obliku PJSC, LLC ili ortačkog društva. Kompanije koje se bave investicionim aktivnostima ili pružaju usluge upravljanja privatnim preduzetnicima, firmama i preduzećima posluju u obliku PJSC i DOO. Takođe, u obliku doo, društvo za upravljanje upravlja stambenim i komunalnim uslugama. U prvom slučaju, stanovnici angažuju treću kompaniju, u drugom (partnerstvo) - sami se bave poslovima upravljanja.

Nedostaci upravljanja društvima za upravljanje u sektoru stambeno-komunalnih usluga

Društvo za upravljanje odgovorno je samo svojim klijentima, kojima mora izvještavati jednom godišnje na skupštini rezidenata. Teoretski, to bi se trebalo dogoditi na cijeloj teritoriji Ruske Federacije, u praksi je situacija nešto drugačija. U stvarnosti, veoma je teško okupiti sve stanovnike u jednom danu. Osim toga, mnogi menadžeri takvih preduzeća ne žure se javljati stanovnicima, jer im to nije isplativo.

Većina stambenog fonda u Rusiji je u trošnom stanju, stoga u velikim gradovima, kada primaju velike iznose, menadžeri kompanija ne ulažu sredstva koja dobiju u zgrade, već ih radije troše za svoje potrebe. Na primjer, menadžment kompanije u Moskvi i drugim velikim gradovima često se tako ponašaju. Problem sa društvima za upravljanje u sektoru stambeno-komunalnih usluga postoji od donošenja zakona o društvima za upravljanje, a problemi sa prevarama u ovoj oblasti nisu riješeni.

Kako promijeniti kompaniju za upravljanje stambenim i komunalnim uslugama

Ako društvo za upravljanje ne ispunjava svoje obaveze i ne odgovara na zahtjeve klijenata, onda ima pravo raskinuti ugovor s njim i sklopiti novi, ali sa drugom kompanijom, ili organizirati udruženje vlasnika kuća.

Teoretski, za raskid ugovora dovoljno je podnijeti zahtjev društvu za upravljanje ili sudu sa potpisima svih ili gotovo svih vlasnika i paketom dokumenata. Ugovor se mora raskinuti u roku od dvije sedmice.

U praksi stvari stoje potpuno drugačije. U sektoru stambeno-komunalnih usluga ima mnogo novca u opticaju i zbog toga tamo radi previše beskrupuloznih menadžera koji, koristeći rupe u zakonima, zbog prenapuhanih tarifa i gotovo potpunog odsustva troškova održavanja i popravke kuća, primaju višak prihoda. Istovremeno, ne nastoje da napuste profitabilno zanimanje. Ponekad se desi da rukovodilac DOO upravlja društvom za upravljanje čak iu prisustvu sudskog naloga za oduzimanje dozvole za rad i nastavi sa radom.

Kompanije za upravljanje investicijama

Društva za upravljanje investicijama su organizacije koje se bave fiducijarnim upravljanjem kapitalom investitora. Suština takvog upravljanja svodi se na činjenicu da investitori kupuju ili dionice u investicionom portfelju koji su već kreirali stručnjaci, ili nalažu posebno angažiranom profesionalnom trgovcu da kupi odgovarajuće vrijednosne papire.

Korištenje kompanije za upravljanje investicijama ima prednosti i nedostatke. Prednosti uključuju činjenicu da će sve trgovačke operacije, analizu tržišta i transakcije obavljati osoba koja ima veliko iskustvo i prilično visok nivo kompetencije u ovoj oblasti djelatnosti. Ovo smanjuje rizik i štedi vrijeme. Nedostatak takvih kompanija je što naplaćuju visok postotak provizije. Osim toga, niko ne daje 100% garanciju da će uložena sredstva ostati zdrava i da će se od njih ostvarivati ​​prihod.

Odgovornosti društava za upravljanje investicijama

Odgovornost direktora doo je da upravlja društvom za upravljanje. Mora da objavljuje godišnje i tromjesečne izvještaje o svom radu, kao i sve informacije koje se odnose na račune klijenata. Glavna odgovornost je nastojanje da se očuva i poveća kapital klijenata i osigura stabilan rast njihove imovine.

Kako odabrati kompaniju za upravljanje investicijama

Prilikom odabira obratite pažnju na iskustvo kompanije, recenzije i finansijske pokazatelje. Posebnu pažnju treba obratiti na prisustvo/odsustvo revizorskog izvještaja i njegov sadržaj priloženog uz finansijske izvještaje. Usluge upravljanja bogatstvom obično nude velike banke i investicioni fondovi. Osnovni uslov pri odabiru društva za upravljanje je da ono mora poslovati na tržištu najmanje 10 godina.

Kompanije za upravljanje preduzećima i firmama

Postoje dvije vrste takvih društava za upravljanje. Ili se angažuje posebna kompanija, ili postoji odjeljenje preduzeća koje obavlja ovu funkciju.

U prvom slučaju, vlasnik angažuje eksternu kompaniju, u drugom se uprava nalazi u jednom od odjela preduzeća u obliku PJSC ili LLC, odakle upravlja. Kompanija za upravljanje je, zapravo, centar iz kojeg se upravlja cijelom mrežom preduzeća. Na primjer, kompanija Coca-Cola ima pogone za proizvodnju sode širom svijeta, ali se njome upravlja iz sjedišta u Sjedinjenim Državama. Ovdje se donose odluke o tome šta, kada i kako proizvoditi. Prave se planovi za proširenje proizvodnje. Sve računovodstvene informacije iz svih preduzeća takođe teku ovde za analizu i razvoj upravljačkih odluka.

Menadžerima druge vrste se pribjegava u rijetkim slučajevima, a takva mjera se smatra prinudnom. Usluge takvih kompanija pribegavaju se u slučajevima kada je preduzeće u krizi ili kada je vlasnik primoran da otpusti menadžera (ili je sam dao otkaz), ali ga nije moguće odmah smeniti. Preduzećima je potrebno eksterno upravljanje i ovo upravljanje kvalitetom treba da bude veće od unutrašnjeg.

Prednosti i mane menadžera

Eksterno upravljanje preduzećem ili upravljanje iz jednog udaljenog centra ima svoje prednosti i nedostatke. S jedne strane, takva društva za upravljanje zapošljavaju visoko kvalifikovane stručnjake, s druge strane, ti stručnjaci ne mogu uvijek odrediti šta je potrebno za rješavanje nastalog problema. Nisu u preduzeću, ne rade dugo u njemu, a samo na osnovu finansijskih izveštaja nije tako lako utvrditi uzrok krizne situacije i naći izlaz iz nje.

Jedan od najznačajnijih nedostataka kompanija za upravljanje koje rade u preduzeću je da se odluke donose kasno. Takvo upravljanje može biti efikasno samo u dva slučaja: kada se preduzeće tek otvara ili je već u fazi stečaja.

U prvom slučaju, društvo za upravljanje kreira sistem upravljanja prema kojem će preduzeće poslovati. U ovom slučaju, kompanija za upravljanje je primjer kako bi menadžment preduzeća trebao biti u budućnosti. U drugom, posao društva za upravljanje svodi se samo na pronalaženje sredstava za pokrivanje tekućih dugova i tek onda na razvoj preduzeća. Istovremeno, oni moraju raditi zajedno sa vlasnikom kako bi spasili preduzeće.

Izuzev ova dva slučaja, usluge društava za upravljanje samo će dovesti do neželjenih troškova, smanjenja kvaliteta i brzine donošenja odluka.

Kompanije za upravljanje imaju važnu ulogu u upravljanju preduzećima koja se bave ne samo u oblasti stambeno-komunalnih usluga, već iu drugim oblastima poslovanja. Uprkos nedostacima, u nekim slučajevima, angažovanje kompanije za upravljanje je jedini način da se situacija popravi.

Povezane publikacije: