Авансовые платежи за коммунальные услуги юридическими лицами. Медведев вводит авансовые платежи в ЖКХ

Как реализовать на практике федеральную идею введения авансирования квартплаты, в Петербурге пока не знают ни чиновники, ни эксперты. Впрочем, в Смольном заверяют, что «13-я квитанция» горожанам не грозит.

С предложением ввести новую систему оплаты квитанций за жилищно-коммунальные услуги глава Российского правительства Дмитрий Медведев выступил в четверг, 14 ноября.

Сейчас, согласно статье 155 Жилищного кодекса РФ, граждане имеют право оплатить квартплату до 10 числа следующего месяца. По инициативе премьера предлагается рассмотреть возможность внесения поправок в ЖК, согласно которым платежи будут взимать авансом в обязательном порядке не позже 10 числа текущего месяца.

Причина нововведения проста. Просроченная задолженность всех российских потребителей за коммунальные ресурсы сейчас составляет 248,3 млрд руб. Примечательно, что, по словам главы комитета Госдумы по жилищно-коммунальному хозяйству Галины Хованской, самую большую категорию неплательщиков составляют учреждения, отключение которых невозможно. К ним относятся: поликлиники, больницы, школы, детские сады и т. д. По Петербургу задолженность всех потребителей превышает 6,65 млрд руб. По данным Жилищного комитета городского правительства, в 2013 году в районные суды было направлено 30,4 тысячи исков и заявлений о выдаче судебных приказов в отношении злостных неплательщиков за жилищно-коммунальные услуги.

В этой ситуации желание поставщиков ресурсов собрать средства с добросовестных плательщиков (а по статистике, квартплату сейчас своевременно вносит до 90% российских граждан) вполне очевидно.

Как отмечает заместитель председателя Жилищного комитета Смольного Валерий Вогачев, сейчас никому непонятно, как будет реализована федеральная инициатива, так как нет никаких официальных документов. Однако он не исключает, что после перехода на новую систему в одном месяце придется заплатить дважды: платежи за предыдущий период и аванс за будущий.

«Даже если люди в один месяц заплатят и аванс, и основную квартплату - ничего страшного не произойдет. Деньги все равно никуда не денутся. Нам предстоит впереди большая работа по внедрению новой системы: необходимо готовиться, если федеральный центр все-таки решит ее применить», - говорит он.

Пока что вопросов, на которые не могут ответить чиновники, очень много. Например, как будет компенсироваться гражданам, в чьих домах установлены приборы учета, возможная переплата за тепло, если текущий месяц вдруг выдастся более теплым, чем прогнозировалось. И наоборот: каким образом жильцам придется доплачивать за ресурс, если температура будет ниже ожидаемой. Еще больше вопросов с оплатой горячей и холодной воды, если гражданин отбывает на отдых или в длительную командировку. По словам Валерия Вогачева, в такой ситуации возможно проведение корректировки оплаты в следующем месяце. «Вторых квитанций за один месяц гражданам никто выставлять не будет. Такой же ситуации, как и с «13-й квитанцией», не будет», - заверяет он.

Опрошенные БН эксперты тоже не знают, как реализовать инициативу на практике, да и в принципе сомневаются в ее целесообразности.

«Сейчас никто не запрещает гражданам вносить квартплату авансом в добровольном порядке. Те, кто считает такой вариант платежей приемлемым для себя, уже давно пользуются таким способом», - говорит депутат Государственной Думы Оксана Дмитриева. Она уверена, что предлагаемые в ЖК поправки лишь ущемят права граждан как потребителей, а бороться с должниками инициатива не поможет.

«Те, кто не платят сейчас, и впредь платежи вносить не будут. А для предъявления санкций к ним по авансовым платежам придется менять финансовое законодательство. На мой взгляд, инициатива выгодна только поставщикам ресурсов, так как может усилить их безнаказанность. И сейчас от них трудно добиться компенсаций за некачественные услуги или их непредоставление, например, отсутствие отопления зимой, а с введением авансовой системы это станет еще сложнее», - подчеркивает Дмитриева.

Впрочем, глава совета Ассоциации управляющих и эксплуатирующих организаций в жилищной сфере Евгений Пургин полагает, что новая инициатива неприятия у населения не вызовет, если платежи действительно, как обещают власти, не вырастут. «По существу, нам предлагают платить квартплату все те же 12 месяцев, хоть и чуть раньше», - отмечает он.

Разработать предложения по введению новой системы оплаты квитанций федеральные чиновники должны до начала декабря этого года. Тогда и станет понятно, когда и как конкретно гражданам предложат вносить платежи авансом.

Как вам предложение нашего(ли?) господина Медведева обязать своих граждан оплачивать услуги ЖКХ не до 10-го числа следующего месяца, а до 10-го числа ТЕКУЩЕГО, то-есть авансом платить за тепло, газ и воду - кредитовать наших монополистов?
Я как услышала эту новость, так захотелось сказать много ласковых слов................
Считаю, что желание Медведева заставить нас оплачивать ещё не указанные услуги ударит по кошелькам именно законопослушных плательщиков. Мы и так зачастую оплачиваем непонятно за что и непонятно кому.
Кто не платил - тому пофиг когда не платить.

Под катом много не моего текста.

О том, зачем вводят авансовые платежи в ЖКХ и к каким социальным конфликтам в стране это может привести, Накануне.RU рассказали депутаты Госдумы .

Кто пострадает.

По итогам первого полугодия 2013 года общий объем задолженности за услуги ЖКХ оценивается в 736 млрд рублей, говорит генеральный директор инфраструктурной компании P3infra Алексей Толстик. «Сумма большая и постоянно растет, но решения проблемы пока нет», - отмечает он.

При этом предложенные для обдумывания премьер-министром новые меры вызывают спорную реакцию у участников рынка и экспертов.

«Маловероятно, что новые инициативы будут эффективны: если человек не платит, то ему в принципе нет разницы, когда не платить - постфактум или по предоплате. Очевидно, что для решения задачи необходимы другие меры, а именно более жесткое воздействие на потребителя, штрафы, пени, возможность подключения коллекторских агентств. Все это требует тщательно проработанной законодательной базы», - считает Алексей Толстик.

«Я, конечно, против предоплаты, потому что во всем мире коммунальные услуги оплачиваются по факту потребления. Эта мера направлена против населения, против добросовестных плательщиков», - говорит газете ВЗГЛЯД исполнительный директор Центра по эффективному использованию энергии (ЦЭНЭФ) Игорь Башмаков.

«Нам с 2008 года все, в том числе Медведев, говорят, что надо устанавливать приборы учета и платить по показаниям приборов учета. Теперь нам говорят, что надо заплатить до того, как потребили, когда никаких показаний приборов учета мы не видели. Такая система накажет тех людей, которые исправно платят», - объясняет эксперт.

Кроме того, предоплата приведет к большой путанице. «К примеру, в ноябре я заплатил за декабрь, а в декабре могу взять и уехать отдыхать на месяц - и весь месяц не буду потреблять воду и прочее. Потом придется все пересчитывать. Появится очень большая и лишняя работа по поводу уточнений, перерасчетов и взаиморасчетов», - отмечает Башмаков.

Кроме того, сейчас есть уже много других способов заставить население платить. «Если кто-то не оплачивает, его просто отключают. У нас в ряде случаев это сделать трудно или невозможно. Но для этого есть суды и другие механизмы для борьбы с неплательщиками, которые могут платить, но не хотят», - говорит Башмаков.

«Например, если человек не платит за коммуналку, ему в канализационный люк опускают «штуку» и блокируют выход из унитаза любой жидкости. Фактически он больше не может пользоваться унитазом. Люди сразу бегут и платят. Потому что в слове «водоканал» самое главное - это канал, воду вы можете пойти и купить. И такой способ сейчас используют УК в разных городах», - рассказывает Башмаков.

«Или в некоторых случаях отключают электроэнергию тем, кто не платит за воду», - добавляет он.

И, наконец, предоплата к увеличению собираемости платежей не приведет, говорит эксперт.

«Проблема недобора платежей на уровне 1-2% существует везде. Но надо понимать причины, почему плохо собираются платежи. Население не хочет платить или население не способно платить - это две разные ситуации. Если население не способно платить, то вы хоть из автомата стреляйте, все равно не заставите его платить за ЖКХ, потому что у него есть и другие потребности. Иногда люди считают, что не за что платить. Например, вам надо платить за уборку подъезда, но в вашем подъезде всегда свинарник, конечно, люди не хотят платить за такие услуги. У нас тарифы растут, а качество услуг - нет», - объясняет Башмаков.

Еще одна проблема - в субсидировании оплаты услуг ЖКХ. «Субсидии на оплату услуг ЖКХ во многих регионах страны сейчас выделаются только тогда, когда вы платите за коммунальные услуги больше 22% от своего располагаемого дохода. Это очень большая величина, потому что во многих странах этот уровень установлен на 15%. И мы много раз пытались убедить разные органы власти снизить этот порог. При таком высоком пороге вы не заставите платить, народ все равно будет всеми путями этого избегать», - считает Башмаков.

Проблема УК

Кроме того, проблема не только в том, что не платит население (и бюджетные организации), но и в том, что не платят управляющие компании - посредники между собственниками жилья и снабжающими монополиями.

«Доля населения в общей задолженности за ресурсы услуги ЖКХ перед поставщиками по итогам первого полугодия 2013 года составляет около 20%, а остальное - долги управляющих компаний», - указывает Толстик.

«С одной стороны, здесь может идти речь о долгах населения перед теми же управляющим компаниям, с другой стороны, о неэффективности работы самих компаний сектора ЖКХ. И необязательно говорить о мошеннических схемах, отчасти проблема кроется в крайне неэффективном менеджменте и неэффективной работе объектов инфраструктуры ЖКХ. В итоге страдает качество услуг ЖКХ, и население отказывается за них платить», - отмечает Толстик, добавляя, что стимулировать население к своевременной оплате услуг ЖКХ нужно не только кнутом - штрафами и пени, но и пряником - качеством услуг.

И все же случаи мошенничества УК нередки. Не случайно Дмитрий Медведев потребовал МВД, Генпрокуратуру и СК РФ проверить их на нарушение законодательства РФ. Особенно УК легко мошенничать в сфере жилищных услуг, когда жильцам выставляется счет за ремонт или уборку придомовых территорий, а работы не выполняются совсем или выполняются не в полном объеме.

Кто выиграет

Директор аналитического департамента United Traders Михаил Крылов выступает за введение предоплаты за ЖКХ, но только напрямую монополиям.

Он объясняет, что если ввести лишь одну предоплату за ЖКХ и оставить посредников, то задолженность перед управляющими компаниями все равно не исчезнет, но при этом посредникам между монополиями и потребителями будет все сложнее выживать, им придется перекладывать свои проблемы на плечи потребителей.

От введения предоплаты и прямых платежей выиграют в первую очередь ресурсные монополии, поставляющие газ и электроэнергию: Газпром и Россети.

«Возможное введение предоплаты за ЖКХ мог лоббировать Газпром, так как единственный вменяемый контрагент в цепи договоров энергоснабжения - это население. После введения предоплаты за ЖКХ радикально улучшится ситуация на Кавказе, где у Россетей выпадает около 20% выручки из-за хронических неплатежей», - говорит Михаил Крылов.

«При введении прямых договоров на поставку газа объем продаж у Россетей вырастет на 70 млрд рублей, а у Газпрома - на 154 млрд рублей. Это компенсирует выручку, выпавшую при заморозке тарифов, для Газпрома на 91%, а для Россетей на 65%», - посчитал Крылов.

«Для управляющих компаний реформа будет просто избавлением от того, чтобы отвечать перед энергетиками в суде. Долги, которые на них вешаются, могут достигать 150 млрд рублей. Это лишь четверть суммы, которую могут быть должны потребители самим компаниям», - отмечает Крылов. Экономика: Коммунальные услуги предлагается перевести на предоплату

Супер эффективные менеджеры продолжают отбивать свою супер эффективность за счёт народа. Сейчас идут расследования махинаций в Газпроме, там в показаниях говорят, что откат в 22% минимум с каждого контракта - была установка сверху. То есть по определению в цене газа сидит, кроме прибыли дружков Путина непосредственно с продажи, завышенных цен на поставку, доходов менеджеров Газпрома лично себе на карман, помимо миллионных бонусов, ещё и 22%.

Стоит ли удивляться, что Газпром, "наше народное достояние", который разворовывают в хвост и гриву, стал "вдруг" не рентабельным. Это ещё не считая кучи налоговых льгот. И не учитывая кредиты, которые когда то надо отдавать. Напомню, вся эта система воровства начала работать, когда Газпром возглавлял Медведев. И дальше она только "развивалась". Ну и естественно, за счёт кого это покрывать, ведь не за счёт же предприятий других дружков Путина, которые сами "успешные" и успешно же разворовали и развалили заводы, которые прихватизировали ещё при ЕБН.

Отдельной строкой, что теперь предоплату надо будет давать и за ЖКХ. Никаких предложений, реальных, а не популизма, по реформе ЖКХ не предпринимается. Наоборот, теперь отдельной строкой будет введена оплата за "капитальный ремонт". Вообще то капиталка всегда входила в стоимость услуг ЖКХ, и как минимум 20 лет при этих клоунах люди её оплачивали. Вдруг оказалось, что денег нет. Кто то удивлён?

А вообще, когда просят деньги вперёд за неоказанные услуги и за месяц до их исполнения - в 50% случаев это кидалово и никто никакие услуги оказывать не собирается. Хотят наворовать напоследок, иметь хотя бы месячный запас денег, что бы свалить? Ну это святое, на это скинемся, но что бы с гарантией свалили.

Электроснабжающая организация требует произвести авансовый платёж за электроэнергию. Но, согласно Гражданскому кодексу РФ , потребитель обязан оплачивать объём электроэнергии, который принял фактически. Вправе ли ресурсоснабжающая организация настаивать на авансе?

В сегодняшней статье мы разберёмся, какие документы регламентируют порядок оплаты электроэнергии и можно ли этот порядок изменить.

Нормативные порядок и сроки оплаты

По общему правилу, установленному ст. 544 Гражданского кодекса РФ , оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учёта энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Порядок расчётов за потребленную энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Иными словами, абонент платит по факту потребления энергии в соответствии с порядком, который предусмотрен нормативным актом или договором между энергоснабжающей организацией и абонентом.

Нормативный порядок оплаты электроэнергии гарантирующему поставщику электрической энергии установлен Основными положениями функционирования розничных рынков электрической энергии, утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 N 442 .

Порядок оплаты электроэнергии установлен диспозитивными нормами постановлений Правительства РФ N 442 и N 124 . Законодатель разрешил изменять сроки оплаты на более поздние даты по договорённости между сторонами (абз. 2 п. 81 Основных положений N 442 , п. 25 Правил N 124). Относительно изменения сроков оплаты на более ранние даты законодатель ничего не сказал. В данном случае следует исходить из императивности правил об оплате электроэнергии, выбирая исключительно между двумя моделями:

• нормативные сроки оплаты, установленные постановлениями Правительства РФ N 442 и N 124 ;
• или договорные сроки с указанием более поздних дат оплаты, нежели установлены постановлениями Правительства РФ N 442 и N 124 .

Если стороны не могут договориться о сроках оплаты электроэнергии, их спор должен быть передан на рассмотрение суда. При рассмотрении подобного спора суды основываются на балансе интересов сторон. Как показывает практика, суды изменяют сроки оплаты в том случае, если это необходимо для устранения неравенства и разногласий между сторонами относительно объёмов поставленной электроэнергии.

Позиция суда относительно изменения сроков оплаты

В суде рассматривался спор между ТСЖ и АО «Мариэнергосбыт» о согласовании условия договора энергоснабжения по срокам оплаты электроэнергии, поступающей в МКД. Несмотря на наличие нормативного правила о сроке оплаты электроэнергии до 15-го числа месяца, следующего за расчётным периодом, суд установил срок оплаты ТСЖ электроэнергии - до 25-го числа месяца, следующего за расчётным периодом. Основанием принятия подобного решения послужило следующее обстоятельство: поставка электроэнергии собственникам жилых и нежилых помещений на индивидуальное потребление осуществлялась по прямым договорам, с ТСЖ спорный договор был заключён лишь на объём электроэнергии, поступающий на общедомовые нужды. Как отметил суд, обязательство собственников помещений по оплате электроэнергии совпадает с датой оплаты Товариществом электроэнергии АО «Мариэнергосбыт». Для соблюдения баланса интересов сторон требуется согласовать срок оплаты - до 25 числа (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.04.2015 по делу N А38-535/2014).

При заключении договора между УО и энергоснабжающей организацией возникли разногласия по вопросу об определении сроков исполнения обязательства по оплате электроэнергии. Суд учёл возможность изменения срока оплаты электроэнергии на более поздний - до 22-го числа месяца, следующего за расчётным периодом, основываясь на п. 5 Постановления Правительства РФ от 28.03.2012 N 253 , а также учитывая сроки оплаты гражданами коммунальных услуг и сроки перечисления банком УО полученных от них денежных средств (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.02.2014 по делу N А28-5906/2013).

В целях соблюдения интересов и баланса сторон, учитывая сроки оплаты коммунальных услуг гражданами и сроки перечисления банком денежных средств граждан УО, принимая во внимание количество находящихся в управлении УО жилых домов, суды посчитали возможным установить срок оплаты электроэнергии до 18-го числа месяца, следующего за расчётным (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.06.2016 по делу N А12-43813/2015).

Учитывая большой объём ежемесячно проверяемой информации, связанной с обслуживанием УО значительного количества МКД (185) и принимая во внимание необходимость осуществления УО деятельности по взысканию задолженности с потребителей в судебном порядке, а также учитывая иные обстоятельства, суды посчитали возможным утвердить редакцию условия договора о сроках оплаты, предложенную УО: «до 25-го числа месяца, следующего за расчётным» (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.06.2016 по делу N А12-38064/2015).

Выводы

1) Авансовые платежи за электроэнергию, предусмотренные в п. 82 Основных положений N 442 , не могут применяться к исполнителям коммунальной услуги, поскольку для них предусмотрены иные сроки оплаты - до 15-го числа месяца, следующего за расчётным периодом, или более поздний срок, согласованный договором или определённый судом.

2) Иные абоненты (например, собственники нежилых помещений, РСО), для которых предусмотрена авансовая схема платежей за электроэнергию в виде двух промежуточных платежей до 10-го и до 25-го числа расчётного месяца, могут её изменить в договорном порядке на более поздние сроки. Исходя из практики, подобное представляется маловероятным.

3) Электроснабжающая организация не вправе требовать предоплаты, то есть 100 % оплаты за фактически непредоставленную в пользу абонента энергию.

Ответственность за просрочку оплаты электроэнергии

В случае, когда абонент своевременно не оплачивает фактически принятую электроэнергию, переданную через присоединенную электрическую сеть, к абоненту в соответствии с п. 3 ст. 486, абз. 1 п. 4 ст. 488 ГК РФ применяются меры ответственности. На сумму, уплата которой просрочена, абонент обязан уплатить неустойку, размер которой определён п. 2 ст. 37 Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ «Об электроэнергетике» .

Ответственность за просрочку оплаты электроэнергии в виде неустойки для всех абонентов и исполнителей коммунальных услуг и/или в виде ограничения/приостановления предоставления электроэнергии за исключением УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК и отдельной категории абонентов может наступить лишь в случае просрочки оплаты переданной электроэнергии, то есть за фактически принятое, но не оплаченное получателем количество энергии за месяц при наступлении срока окончательного расчета. Для целей расчётов и применения мер ответственности юридический факт передачи электроэнергии возникает по окончании расчётного периода в момент фиксации объёма поставки (п. 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7). Для исполнителей коммунальной услуги (УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК) этот момент определяется 15-го числа месяца, следующего за расчётным периодом. Для иных лиц - 18-го числа месяца, следующего за расчётным периодом, если иные сроки не были предусмотрены договором.

Таким образом, у электроснабжающей организации отсутствуют правовые основания применять меры ответственности (взыскивать неустойку, отключать электроэнергию) к абонентам, которые допускают просрочку авансовых или иных платежей до окончания расчётного периода.

Судебная практика по привлечению к ответственности за просрочку оплаты

Как разъяснил Верховный Суд РФ в Определении от 06.10.2016 N 305-ЭС16-8210 , «поскольку факт поставки электроэнергии ни к 10-му, ни к 25-му числу расчётного месяца не подлежит фиксации и не был зафиксирован, обязанность компании оплатить предварительный платеж, исчисленный от ориентировочного объёма поставляемой электроэнергии за текущий месяц, не корреспондировала обязанности сбытовой компании поставить к этой дате определенное количество электроэнергии, несвоевременное осуществление первого и второго платежей не является достаточным основанием для привлечения компании к ответственности в соответствии со ст. 395 ГК РФ за просрочку оплаты поставленной электроэнергии».

Защита от незаконных требований электроснабжающей организации

Абонент, получивший требование об оплате электроэнергии в иные сроки, отличные от нормативных или договорных, действуя в порядке самозащиты (ст. 14 ГК РФ), может не производить оплату по указанному требованию, направить в адрес электроснабжающей организации претензию с указанием на незаконность действий и производить оплату в нормативные или договорные сроки.

Если электроснабжающая организация применяет к абоненту штрафные санкции или отключение в качестве меры ответственности за просрочку оплаты электроэнергии, УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК могут обратиться за защитой своих прав в антимонопольный орган. Требования электроснабжающей организации в данном случае будут квалифицированы как противоречащие антимонопольному законодательству.

Автор статьи: Киракосян Сусана Арсеновна, кандидат юридических наук, доцент, доцент филиала КубГУ г. Новороссийска, партнёр юридической фирмы «Эсток-Консалтинг», независимый эксперт при Минюсте РФ по антикоррупционной экспертизе НПА.

В новостройке чаще всего говорит о низких ценах и большей площади. Однако при получении ключей всех покупателей ждет один неприятный момент - надо оплатить за ЖКХ-услуги за 3-6 месяцев вперед, иначе в долгожданную квартиру не получится войти. С чего бы, спрашивается?

Бремя эксплуатации покупатель несет с момента подписания акта приема-передачи квартиры. Так как застройщик за квартиру не несет ответственности с момента подписания акта приема-передачи, то и требовать оплаты «вперед» тоже не может. Также застройщик не может требовать такую оплату по ЖКХ до подписания данного акта. Теоретически он может потребовать только компенсацию за документально подтвержденные расходы, если платил ЖКХ за участника с момента подписания акта приема-передачи квартиры до заключения участником договора с управляющей компанией. Но как показывает практика, это происходит редко.

Оплату за ЖКХ, как правило, требуют именно ТСЖ/управляющие компании. Это связано с тем, что у данных организаций могут возникать единовременные расходы, превышающие обычные ежемесячные платежи. Однако это является заведомо оспоримым моментом в договоре с организациями, поскольку в данном случае имеет место быть нарушение ряда положений ЖК РФ, Закона о защите прав потребителей и ГК РФ. Данные выводы подтверждаются судебной практикой.

«Застройщик не может заставить участника платить сверх того, что предусмотрено законом. Если застройщик (или УК) настаивает на этом, поинтересуйтесь основаниями и обращайтесь в надзорные органы (прокуратура, комиссия по защите прав потребителей), а потом – в суд», - советует Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Согласно статье 153 Жилищного кодекса РФ, обязанность по оплате эксплуатационных и коммунальных расходов за жилые помещения возникает с момента регистрации права собственности. По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», данная норма применима лишь в случае смены собственника, то есть при купле-продаже квартиры. «Дольщики по зарегистрированным ДДУ вносят эксплуатационные и коммунальные платежи с момента подписания акта приема-передачи квартиры, если в договоре не указаны иные сроки. У членов ЖСК в обязанность по внесению оплаты за эксплуатацию и коммунальные услуги возникает с момента передачи квартиры. Оплату взимает либо сам кооператив, либо эксплуатирующая компания, нанятая им для обслуживания дома», - говорит она.

УК страхует себя

«По закону нести бремя расходов, то есть расходы по оплате ЖКХ по содержанию объекта недвижимости, собственник обязан с оформления права собственности на этот объект, - также отмечает Вера Богучарова Заместитель руководителя Юридической службы компании Est-a-Tet. - На практике, покупатель квартиры начинает нести расходы с момента, когда он получил квартиру в фактическое пользование (например, для ремонта), вполне логично, что за фактическое пользование застройщики требуют уплаты вперед на несколько месяцев, тем самым компенсируя свои расходы на «коммуналку»».

Стоит отметить, что плату за «коммуналку» сотрудники управляющих компаний просят заплатить за несколько месяцев вперед потому, что период заселения обычно занимает довольно продолжительное время, а УК нужны деньги для того, чтобы обслуживать дом. Конечно, ничего криминального в этих требованиях нет, однако никаких законных оснований на это у управляющих компаний тоже нет. Новосел может просто отказаться. Ключи он все равно получит. Хотя бывает, что и не может получить, так как УК может заявить, что ключи не получите, пока не оплатите. Однако если клиент хорошо знает законы РФ, то он может «качать права» в суде. И заметим, что таких клиентов, кто подает в суд, сейчас очень много.

«Может быть многие и подают в суд, но мне известна обширная практика, когда суды занимали позицию застройщика или управляющей компании в данном вопросе – при условии, что до получения свидетельства о праве собственности квартира фактически передана по акту покупателю, - говорит Вера Богучарова. - Так как в этом случае обслуживание дома уже началось. И пусть многие жильцы не заехали окончательно в свои квартиры, они используют жилплощадь, как минимум, делая ремонт».

«Выиграть суд удавалось в тех случаях, когда застройщик нарушал права покупателя, - отмечает Сергей Гальский, генеральный директор УК «МИГ Недвижимость». - К примеру, если изначально в договоре не было пункта о необходимости предоплаты услуг ЖКХ, но на момент подписания акта приема покупатель столкнулся с таким требованием. Еще более вопиющий случай – если коммуникации (вода, газ, электричество) еще не действуют, а платить за них уже нужно. Еще одна возможность – слишком большой срок, за который нужно внести предоплату – более 6 месяцев. Самой распространенной в Московском регионе считается предоплата за 4 месяца».

Никаких сюрпризов

Если участник приобретал квартиру по ДДУ или УДДУ необходимо указать на недопустимость данных пунктов в соответствии с законом и требовать передачи ключей без оплаты «вперед». Если застройщик не согласен – то придется писать заявление прокурору и в последующем обращаться в суд. Также следует поступать и с управляющими компаниями.

Если приобретение квартиры было по другому договору (например, предварительного ДКП), то многое зависит от его формы и положений. В данном случае застройщик может просто затянуть с выдачей ключей и подписанием соответствующих актов (до получения им свидетельства о собственности), что, как правило, клиентов не устраивает. Однако выход есть и тут – после оплаты таких платежей клиент может подать в суд и вернуть уплаченные деньги.

Также заметим, что данная обязанность - платить за ЖКХ на несколько месяцев вперед - прописана в договоре. Поэтому это не должно стать сюрпризом для покупателя. «Такой пункт в договорах появился не случайно – застройщик вынужден его прописывать, так как большинство людей уверены: пока не получено право собственности на квартиру можно пользоваться коммунальными услугами и энергоресурсами бесплатно, - говорит Сергей Гальский. - Получив ключи, большинство сразу же начинает делать , а это весьма энергозатратное занятие. В итоге внушительные счета за воду и электричество ложатся на застройщика, который в свою очередь вынужден бегать по судам и взыскивать с покупателей деньги за израсходованную энергию».

Я не собственник – я не плачу

Еще одна проблема - квартплата. Если за электричество люди чаще всего готовы платить, то квартплату (или плату за техобслуживание) – нет. «Логика здесь простая: квартплату покупатель отождествляет с налогом на недвижимое имущество, то есть считает: «Я не собственник – я не плачу»», - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su . Однако, получив ключи и акт приема, покупатель принимает на себя ответственность за содержание квартиры: уборку территории, вывоз мусора и т.д., то есть квартплата для него – такой же актуальный платеж, как и оплата электричества и водоснабжения.

Если покупатель не намерен вести какие-либо работы в квартире и пользоваться коммунальными услугами, то самый простой для него способ не оплачивать аванс – это просто воздержаться от получения акта приема и ключей до момента, когда можно будет зарегистрировать право собственности. Третий путь: прописать в договоре установку счетчиков и обязанность оплачивать все коммунальные услуги в соответствии с их показателями – то есть за фактически использованную энергию, с момента подписания акта приема и получения ключей от квартиры.

Подача в суд на УК

«Есть четко определенный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания. С ними необходимо ознакомиться перед заключением договора на управление», - советует Мария Литинецкая. На УК имеет смысл подавать в суд в том случае, если собственники помещений в многоквартирном доме недовольны качеством услуг, оказываемых им. В таком случае они могут нанять другую компанию. Если на собрании ТСЖ было принято подобное решение, то создается специальная группа собственников, которая берет инициативу в свои руки. Далее эта группа внимательно изучает договор с УК. Законным основанием для расторжения является истечение его срока действия, однако, договор можно расторгнуть и не дожидаясь конца срока действия, если со стороны управляющей компании имеются нарушения, например, невыполнение каких-либо работ или оказание услуг не в полном объеме или ненадлежащего качества. Затем с помощью хорошего юриста можно инициировать расторжение отношений с УК. После этого инициативная группа выбирает новую эксплуатирующую компанию, подготавливает новый договор, и на следующем собрании ТСЖ происходит процедура его подписания.

Во всем виновата невнимательность

Обвинять застройщика и управляющую компанию в шантаже нет смысла, так как их понять можно - они боятся и поэтому страхуют себя заранее. Застройщику выгодно, воспользовавшись моментом и рычагом давления на клиентов в виде предоставления доступа в их квартиры (предоставление ключей), собрать сумму коммунальных платежей за весь период до выбора управляющей компании и оформления права собственности, нежели каждый месяц вступать в конфликт с тем или иным отдельным дольщиком.

«Обычно необходимость уплаты такой суммы застройщики прописывают сразу в договорах долевого участия, которые заключаются за долгий срок до реального создания дома, в связи с чем дольщики не особо вникают в данное условие, считая его достаточно справедливым, - отмечает Евгений Зимин, директор Юридического департамента компании Blackwood. - Если договор уже подписан, то оспорить это условие затруднительно, хотя с правовой точки зрения оно достаточно спорное».

Как уже выше было сказано, большинство проблем покупателей заключается в том, что мало, кто из них читает договор, который подписывает при покупке квартиры, а потом удивляются. «Нередки случаи, когда покупатели просто не удосужились внимательно прочесть свой договор – и потом сталкиваются с «неожиданной» необходимостью оплатить что-либо, - замечает Сергей Гальский. - И речь идет не о «пунктах мелкими буквами», а о совершенно нормальных текстах договоров».

Вчера, 14 ноября, пресс-служба правительства сообщила о поручении премьер-министра Дмитрия Медведева к 5 декабря подготовить законодательные изменения в Жилищный кодекс, согласно которым будет совершен переход к авансовой системе оплаты услуг ЖКХ. Эта идея возникла из-за резкого роста неплатежей. Премьер предлагает платить за ЖКХ на месяц вперед.«Российская газета» отмечает, что не все согласны с этим предложением. Заставлять всех потребителей платить заранее не очень правильно, уверен Андрей Чибис, руководитель рабочей группы по развитию ЖКХ Экспертного совета при правительстве. Закручивать гайки, по его мнению, надо только в отношении должников, которые в течение года больше трех раз «забывали» оплачивать свои счета; это должно касаться как физических лиц, так и управляющих компаний. «Если же они откажутся платить заранее, то у них отключат электроэнергию, газ, - объяснил г-н Чибис. - Нетронутыми останется холодная вода и тепло в отопительный период». Тем самым ресурсоснабжающие организации наглядно продемонстрируют потребителю, что больше не намерены обслуживать его в долг ().«Коммерсантъ» напоминает, что сейчас статья 155 ЖК устанавливает, что за потребленные коммунальные услуги и жилое помещение надо платить до 10-го числа следующего месяца. Предлагается же обязать потребителей платить не позже 10-го числа текущего месяца - то есть авансировать поставщиков на месяц вперед. Если это положение будет изменено, например, с января, в следующем году населению придется произвести тринадцать ежемесячных платежей вместо двенадцати: это неизбежное следствие смены системы, которое можно лишь смягчить рассрочкой «дополнительного» месяца ().«Независимая газета» пишет, что в поручении премьера есть и тема независимого аудита коммунальных тарифов, который пытается реализовать политик Алексей Навальный. «Для утверждения тарифа крупных компаний обязателен будет независимый аудит производственных и инвестиционных программ, из которых и складывается тариф», – настаивает Навальный. У Дмитрия Медведева формулировка чуть отличается: «Рекомендовать ОАО «Газпром» (А.Б. Миллеру) и другим поставщикам газа организовать проведение независимого аудита установленных тарифов на тепловую энергию на предмет их соответствия экономически обоснованным затратам теплоснабжающих организаций» ().«Московский комсомолец» отмечает, что гражданам придется расплатиться за неаккуратность юрлиц: более 90% неуплаты по счетам за потребляемую электроэнергию приходится именно на предприятия. Причем гигантские долги промышленных предприятий нередко «распределяют» на всех местных потребителей. Экспертный совет при Комитете Госдумы по жилищной политике и ЖКХ предлагает действовать методом не кнута, а пряника: стимулировать, а не обязывать граждан вносить предоплату. А именно - дифференцировать тарифы на коммунальные услуги, предложив тем потребителям, которые будут осуществлять оплату вперед, расчеты по более низким расценкам ().«Комсомольская правда» пишет, что по оценкам экспертов, к концу этого года задолженность россиян за услуги ЖКХ достигнуть 160 миллиардов рублей. Столь высокие долги могут привести к коммунальному коллапсу в ряде российских регионов. По сравнению с прошлым годом, долги россиян за коммуналку увеличились чуть ли не на 30 процентов. Большинство неплательщиков ссылаются на то, что у них просто не хватает на это денег ().«Вечерняя Москва» сообщает, что премьер дал указание Минрегиону и Федеральной службе по тарифам подготовить до 10 февраля 2014 года проект постановления правительства, которое позволит властям свободнее и быстрее отключать подачу газа злостным неплательщикам. Теперь месяцами не платить за ЖКХ вряд ли получится – газ могут отключить и без решения суда. На сегодняшний день задержка про долгам ЖКХ составляет три месяца, после чего должникам могут просто напросто отрубить газ, электричество и воду ().