Анализ среды и местоположения объекта оценки. Состояние земельного участка под застройку Как описать местоположение объекта

Объект недвижимости - объект управления, представляющий собой: 4-х этажное здание площадью 384 мІ., с двумя пристройками площадью 100 и 80 мІ (соответственно).

В состав объекта управления входит земельный участок площадью 2200 мІ., в том числе:

Площадь застройки - 564 мІ. Площадь свободного земельного участка - 1363 мІ.

Географическое местоположение объекта недвижимости

Объект недвижимости, который передан нам в управление, располагается в Центральном районе г. Волгограда.

Состояние и развитие инфраструктуры Центральном района хорошее: рядом находится бизнес-центр «Меркурий», Ворошиловский торговый центр и торговый центр «Пирамида», НП «Конфил». Ближайшая жилая застройка - дома 5 и 16 этажей.

Ворошиловский район является привлекательным для строительства деловых, торговых, офисных помещений, т.к. является одним из деловых центров города.

Хорошо развита транспортная доступность: основные пешеходные маршруты пролегают по улицам Рабоче-крестьянская, Калинина, Канунникова, Козловская; ближайшая остановка общественного транспорта троллейбусов № 2, 8а, 10, 15а, кольцо скоростного трамвая и маршрутных такси пл. Чекистов.

1.3 Описание текущего использования объекта недвижимости

Объект управления (двух секционный жилой дом с двумя пристройками, мансардой и стоянкой) располагается по адресу ул. Новороссийская 15, кадастровый номер земельного участка 34:34:04:050000:000120:040

Описание объекта управления:

1. Год постройки 1988г. (При строительстве объекта были заложены 1 и 2 этажи высотой 4м для торговых площадей)

2. Количество этажей - 4

3. Тип объекта: двухсекционный жилой дом с двумя пристройками, мансардой стоянкой

4. Техническое состояние конструкций здания - хорошее.

5. Состояние прилегающей территории - удовлетворительное, требуется улучшения

6. Состояние коммуникаций - плохое, требует замены

7. Освещенность - хорошая

8. Состояние подъездных путей - хорошее

9. Состояние помещений общего пользования требует ремонта

10. Требуется установка специализированной охраны

11. Стоянка старая и требует модернизации

1.4 Правовая экспертиза

Наш объект относится к вторичным объектам недвижимости, т. е. это жилые и нежилые помещения, которым в целях регистрации прав на них присваиваются кадастровые номера как объектам индивидуального (раздельного) права собственности (иного вещного права). Объект недвижимости находится в частной собственности, его владельцем является физическое лицо. Единоличным собственником объекта является господин Сурин К.А. Договор на управление будет заключаться непосредственно с ним.

Объект, переданный в управление, относится к частному жилому фонду с нежилыми помещениями в виде пристроек к основному зданию.

Первоначально земельный участок находился в аренде, но после принятия закона о земле был приобретён в частную собственность.

Управленческое решение: требуется перепланировка в связи с изменением функционального назначения и ремонт здания. В этом случае было получено разрешение на перепланировку у инвестора (владельца).

1.5 Экологическая экспертиза

Экологическая проверка объекта недвижимости проводится с целью выяснения факторов, влияющих на здоровое пребывание людей. Экологическая проверка может включать анализ проб воздуха, воды, измерение уровня радиации, шума, вибрации.

Волгоград один из крупнейших промышленных центров России, но он входит в первую десятку городов с неблагоприятной экологической обстановкой. Ежегодно на волгоградцев обрушивается 130 тысяч тонн только твердых веществ 252 наименований. Загрязнен не только атмосферный воздух, почвы, но и вся гидрографическая сеть. Крупнейшая река Волга ежегодно вбирает в себя 33 миллиона кубических метров неочищенных стоков.

Сегодня необычайно возрастает и количество личного и грузового автотранспорта, изношенность парка общественного транспорта ужасающа и все это работает на этилированном ядовитом бензине. Состояние волгоградских дорог и улиц не поддается критике, что еще более усугубляет экологическое состояние городской среды.

Сложившаяся линейно-расчлененная структура города пришла в противоречие со значительным ростом антропогенных нагрузок на его экосистемы. Исторически гигантские промышленные предприятия в Волгограде размещались вдоль реки Волги на ее верхней террасе, южный и северный промышленные районы также находятся в непосредственной близости от весьма разросшихся селитебных территорий. Создалась парадоксальная ситуация, когда прохладой и чистотой Волги пользуется не население, а заводы-гиганты, загрязняющие ее вот уже 50 лет.

Данная ситуация характерна практически для всех крупных городов, особенно типична для городов с линейной структурой генплана, где основной композиционной осью обычно является крупная магистраль - один из главных источников дискомфорта. Традиционно все торговые, общественно-культурные объекты линейных городов размещены вдоль главной транспортной оси и являются основными "магнитами". Таким образом, десятки тысяч волгоградцев ежедневно попадают в зону экологического прессинга, разрушается здоровье людей, снижается их работоспособность, ограничиваются возможности полноценного и эффективного функционирования всей системы культурно-бытового обслуживания населения.

К видам негативного воздействия на окружающую среду относятся:

Выбросы в атмосферный воздух загрязняющих веществ и иных веществ

Сбросы загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов в поверхностные водные объекты, подземные водные объекты и на водосборные площади

Загрязнение недр, почв

Загрязнение окружающей среды шумом, теплом, электромагнитными, ионизирующими и другими видами физических воздействий

Иные виды негативного воздействия на окружающую среду.

Основой для проектирования является составление "экологического паспорта" территории будущего жилого района, постройки новых домов, включающего в себя количественные и качественные характеристики предпроектного эколого-ландшафтного анализа.

Главными исходными предпосылками принимаемого планировочного решения являются:

Устойчивая благоприятная среда обитания человека;

Устойчивость природного ландшафта;

Рациональное ресурсоуправление.

Первое положение подразумевает:

Создание благоприятного микроклимата места; используются планировочные методы и приемы снижения вредных как антропогенных (шум, запыление, загазованность, наличие электромагнитных полей и др.), так и природных факторов (чрезмерная солнечная радиация, ветровой режим, отсутствие системы зеленых насаждений и др.);

Создание "визуально-экологической среды" путем введения разнообразной по типам жилой застройки;

Создание "проникающего зеленого каркаса" от уровня и сквера до уровня теплицы и зимнего сада при доме, "зеленой крыши" и "зеленого фасада".

Второе положение основывается на:

Рациональном функциональном природопользовании; функциональное использование территории подразумевает соответствие ресурсному по генплану территории и вписывание градостроительной структуры в природный каркас территории;

Учет характерных свойств территории путем многообразия форм жилой застройки

Сохранение и формирование биоразнообразия района.

Третье положение подразумевает использование метода "экоциклов". В проектном решении закладывается:

Формирование новой системы мусороудаления с разделением отходов по видам;

Использование технологически новых систем энерго- и теплоснабжения.

На основании требований предпроектного эколого-ландшафтного анализа, можно сделать выводы, что объект недвижимости находится в относительно благоприятной экологической зоне, т.к. он расположен в Ворошиловском районе, где нет предприятий, которые неблагоприятно воздействуют на организм человека. Для создания "визуально-экологической среды" мы сделаем высадку зеленных насаждений вокруг нашего объекта недвижимости, приведем в порядок деревья.

Объект недвижимости гармонично вписывается в ансамбль города, не нарушая его композиции.

1.6 Экономическая экспертиза на нулевой год

Анализ фактического денежного потока на содержание объекта недвижимости (нулевой год). Преобразование ПВД в чистый доход.

Арендуемые квартиры 32 - 4=28 шт.

Средняя ежемесячная арендная плата 286 руб/м2/мес. Тогда:

ПВД = (28*0,286*30+120*0,24)*12 мес.= 3228,48 т.р./год

За вычетом поправки на недогрузку и риски (3%).

ПАП = 3228,48*0,03 = 96,85 т.р./год

Доход от прачечной и игровых автоматов. (162 т.р.) Тогда:

ДВД = 3228,48 - 96,85 + 162 = 3293,63 т.р./год

Постоянные расходы

Переменные расходы

Резерв на возмещение износа

Итого расходы на возмещение износа:

ОР = 673,5+439+66 = 1178,5 т.р./год

Расчетный ЧОД = ПВД - ОР = (3228,48+162) - 1178,5 = 2211,98 т.р./год

Коэф. эффективности = ОР / ДВД = 1178,5 / 3293,63 = 0,36 = 36 %

Исследуемый объект располагается по адресу ул. Гагарина, 38, в г. Томске. Общий вид объекта приведен на рисунке 1.

Рисунок 1 - Общий вид здания по адресу ул. Гагарина, 38

Основные характеристики местоположения объекта приведены в таблице 1.

Таблица 1. Характеристика местоположения объекта оценки

Характеристики здания приведены в табл. 2.

Таблица 2. Общая характеристика здания

оценочный стоимость недвижимость затратный

Местоположение объекта на карте города приведено на рисунке 2.

Рисунок 2 - Местоположение объекта на карте г. Томска

Актуальность темы заключается в том, что на протяжении всего жизненного цикла объекта недвижимости возникает вопрос о соответствии функционального назначения объекта его месторасположению. Ответить на этот вопрос можно лишь путем проведения экспертизы местоположения. В последнее время проблема правильного местоположения объектов недвижимости становится все острее. В центре города Чита расположено немало ветхих одноэтажных жилых домов, на месте которых гораздо выгоднее разместить офисные здания либо торговые центры. Поэтому потребность в экспертизе местоположения будет только расти.

Целью данного реферата является рассмотрение одной из экспертиз объектов недвижимости, а именно экспертизы местоположения. Экспертиза местоположения позволяет подобрать наиболее выгодный земельный участок под строительство, выявить его достоинства и недостатки, а также определить потребительскую стоимость объектов жилой и коммерческой недвижимости.

Написание реферата преследует решение следующих задач: выяснить цели и задачи данной экспертизы, ее аспекты, рассмотреть систему критериев экспертизы местоположения, а также изучить технологию проведения экспертизы местоположения.

Реферат изложен на 23 страницах машинописного текста имеет 4 таблицы и 4 рисунка. При написании реферата использовано 8 источников.

1. Экспертиза местоположения объектов недвижимости.

1. Сущность экспертизы местоположения объектов недвижимости.

Сущностью экспертизы местоположения является изучение градостроительной документации, относящейся к объекту недвижимости, материалов маркетинговых и других исследований и оформление заключения о соответствии функционального назначения объекта его месторасположению. Способствует ли расположения объекта его хозяйственно-финансовой деятельности, используются ли достоинства месторасположения в полной мере. Вряд ли, например, целесообразно продолжать использование изношенного на 70% одноэтажного одноквартирного дома на центральной улице города. Видимо, значительно больший доход владелец земельного участка мог бы получить снеся этот объект недвижимости и возведя на его месте доходное офисное здание.

Основные аспекты экспертизы местоположения объекта недвижимости приведены в таблице 1.

Таблица 1. Аспекты экспертизы местоположения.

“Важно отметить, что экспертиза местоположения объекта недвижимости целесообразна и может проводиться на разных этапах жизненного цикла ОН, разумеется, с разными целями. Так в преднатальном периоде, на этапе технико-экономического обоснования целесообразности возведения объекта, цель экспертизы местоположения может заключаться в том, чтобы или подобрать наилучший участок для предполагаемого объекта, или наилучшим, наиболее эффективным образом использовать имеющийся участок, т.е. подобрать для его застройки объект, по своему функциональному назначению лучше соответствующий особенностям участка”.

В экономический период целью экспертизы местоположения может являться информационное обеспечение принятия решения об изменении функционального назначения существующего объекта ввиду существенного изменения общеэкономической или маркетинговой ситуации в зоне местоположения.

В период оценки объекта недвижимости с целью инвестирования в него определенной суммы либо с целью продажи экспертиза местоположения будет иметь существенное значение в оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Задачи, решаемые в процессе экспертизы местоположения ОН, представлены на рис. 1.

Рисунок 1. Основные задачи экспертизы местоположения.

1. Влияние факторов местоположения на стоимость объекта недвижимости.

Экспертиза местоположения проводится в целях определения уровня потребительской стоимости объекта недвижимости с учетом его местонахождения как по территориям регионов страны, так и в городе, где помимо экологических факторов существенное влияние на стоимость объекта имеют транспортная доступность, ландшафт местности, зональное расположение, социальный фактор и др.

Транспортная доступность характеризуется близостью объекта к метро, к центру города, к административным учреждениям, общественным центрам, музеям, театрам, супермаркетам, зонам отдыха и пр.

На стоимость объекта недвижимости существенное влияние оказывают также ландшафтные характеристики, например, набережные Невы в г. Санкт-Петербург, Волги – в г. Нижний Новгород, Вятки в г. Киров; наличие вблизи парков и лесонасаждений.

Кроме того, имеет значение социальный фактор, проживание однородных социальных групп в престижных районах, например, внутри территориальной зоны, ограниченной Садовым кольцом в г. Москва.

Зональное расположение оказывает важнейшее влияние на стоимость объекта недвижимости. Это влияние прослеживается для всех видов использования, что естественно, поскольку разным зонам соответствуют разные удобства проживания. Эта зависимость строго соблюдается и при использовании объекта недвижимости в качестве источника дохода: жилье, расположенное в более удобном районе (лучшей зоне), оплачивается по более высоким ставкам арендной платы, а предприятия торговли приносят большую прибыль за счет более высоких цен. Аналогия прослеживается и для офисных помещений, которые наиболее востребованы на рынке недвижимости. Разброс цен одного квадратного метра жилой площади с учетом местонахождения жилья находился в 2005 году в широких пределах до одной и более тысяч долларов.

Существующие особенности российского рынка недвижимости оказывают влияние и на инвестиционную деятельность.

Цены на рынках недвижимости различных регионов и районов значительно отличаются друг от друга, что обусловлено природными, экономическими условиями, региональными различиями и, в конечном итоге, различиями местоположения.

1. Местоположение коммерческой недвижимости.

Как показал опыт крупных городов Европы (а в настоящее время Москвы и Санкт-Петербурга) хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров обладают: пересечения крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта.

Чаще всего подобные центры целесообразно располагать в “спальных” районах либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали. В этом случае имеется возможность развития этих центров с целью дальнейшего расширения бизнеса.

“Понятие ситуса проиллюстрировано на рис. 2, описывающем типичное использование объектов собственности для розничной торговли. Схожие связи могут быть схематично показаны и по другим вариантам использования недвижимости. Ситус определяется взаимодействием конкретного варианта землепользования и экономической среды, по крайней мере на четырех уровнях. Эти четыре уровня отмечены концентрическими окружностями, которые обозначают примыкающую территорию, ближайшие окрестности, торговую зону и весь регион”.

Рисунок 2. Ситус типичного использования недвижимости для розничной торговли.

Если в окружающей системе землепользования или экономической среде объекта недвижимости происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость. Отдельные примеры изменений в окружающей системе землепользования: строительство неподалеку от объекта торгового центра, создание озера, строительство школы или открытия предприятия по утилизации отходов. Эти изменения способны оказать как позитивное, так и негативное влияние на стоимость объекта. Степень такого влияния определяется масштабами нового землепользования, а также связями между последним и оцениваемым объектом.

1. Местоположение производственной недвижимости.

Для анализа вариантов подбора местоположения при создании производственной недвижимости исследуются следующие основные факторы:

1. Наличие в регионах трудовых ресурсов, т.е. трудоспособного населения, которое при создании определенных условий – прежде всего достойной оплаты труда – могло бы быть привлечено к работе на вновь создаваемом или реконструируемом предприятии.
2. Сложившаяся система налогообложения, которая в различных регионах, в силу специфики России, может быть различной с учетом наличия свободных экономических зон и льгот, которые сами регионы могут предоставлять инвесторам для развития производства, стимулируя рост местной экономики и поступление средств в региональный бюджет.
3. Близость рынков сбыта продукции вновь создаваемого предприятия (учет транспортных схем и др.).
4. Наличие на территориях природных ресурсов, например леса, плодородных земель, полезных ископаемых, минерального сырья, энергетических ресурсов и др.

Вышеперечисленные факторы влияния можно изобразить в виде ситуса экономического исследования местоположения производственной недвижимости (рис. 3).

Рисунок 3. Ситус экономического исследования местоположения производственной недвижимости.

Ситус экономического исследования местоположения производственной недвижимости: 1 – наличие и стоимость сырьевых теплоэнергетических и трудовых ресурсов; 2 – налогообложение, правовая защита права собственности, социальная среда; 3 – рынки сбыта готовой продукции, наличие конкурентов, перспективы развития.

Для крупных предприятий обрабатывающей промышленности уровни зависимости могут прослеживаться в общенациональном или даже международном масштабе.

Исследуя факторы ситуса можно достаточно точно определить:

1. Целесообразность создания производственного предприятия на конкретном земельном участке региона;
2. Стоимость недвижимости и бизнеса, связанного с этой недвижимостью;
3. На основании данных приведенного анализа сделать экспертное заключение о целесообразности рассматриваемого варианта.
1. Проведение экспертизы местоположения при определении потребительской стоимости объекта недвижимости.

Как уже было отмечено, экспертиза местоположения объектов недвижимости проводится в целях определения потребительской стоимости объекта недвижимости, а также для анализа местоположения земельных участков и территорий, предполагаемых для жилой застройки с целью выбора наиболее экономически выгодного решения.

Технология проведения данной экспертизы осуществляется в следующей последовательности: по данным наиболее известных риэлтерских организаций, работающих как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости в различных регионах страны определяются цены на жилые объекты, так как разброс цен по регионам и городам России с учетом, прежде всего, местоположения варьируются в широком диапазоне.

Разница в ценах указывает на то, что цены жилую недвижимость ниже там, где меньше спрос на жилье, прежде всего из-за дохода населения, а также неблагоприятных климатических условий.

Однако и в самом городе, в зависимости от местоположения жилого дома, транспортной доступности, близости к центру, к парковой зоне и др. цены на квартиры также различны. Разброс цен за один квадратный метр жилой площади в зависимости от местоположения в Москве проиллюстрирован на карте-схеме цены жилья (рис. 4). Из анализа карты-схемы видно, что цены весьма различны (от 250 тыс. рублей за 1 м 2 в центре до 130 тыс. рублей на окраинах города).

Рисунок 4. Карта-схема цены 1 м 2 жилья на вторичном рынке недвижимости в Москве .

Для России экологическая проблема весьма актуальна. Если бы учитывались экологические факторы при оценке стоимости жилья в крупных городах, то центры этих городов не имели бы такой привлекательности и столь высокой стоимости квартир хотя бы по тому показателю, что ЭМП в центре городов в 5-7 раз выше уровня за городом, а акустический шум в 2-3 раза превышает предельно допустимые нормативы не говоря уже о загрязнениях химическими компонентами и тяжелыми металлами от автомобильного транспорта.

По результатам экспертизы местоположения жилой недвижимости делается заключение по определению потребительской стоимости объекта жилой недвижимости, а также целесообразности использования земельных участков и территорий, предполагаемых для жилой застройки и участков локального строительства жилых и общественных зданий, учитывая экологические и экономические факторы в городах и населенных пунктах. Подобные заключения должны выполняться с учетом экологической экспертизы.

1. Система критериев экспертизы местоположения.

Экспертиза местоположения заключается в оценке местоположения объекта недвижимости на основе определенных критериев и выдаче заключения о соответствии местоположения объекта недвижимости его назначению. Всего выделяют 5 основных критериев:

1. Социальный.
2. Экономический.
3. Ланшафтно-композиционный.
4. Престижность района.
5. Экология.

Социальный критерий включает в себя такие факторы как: наличие мест приложения труда для различных слоев населения, наличие мест отдыха и реабилитации, наличие мест и площадок для проведения спортивных мероприятий, система КБО магазины, театры, музеи, кофе, рестораны, клубы и криминогенную обстановку.

Экономический критерий содержит в себе следующие факторы: близость к транспортным магистралям, близость к остановкам наземного транспорта, наличие мест парковки автомобилей, ситуация с инфраструктурой (строительство новых, реконструкция существующих инженерных систем), ситуация с подъездными путями (строительство новых, реконструкция существующих).

Ланшафтно-композиционный критерий содержит в себе следующие факторы: наличие водных поверхностей, наличие зеленых массивов, близость к центру города, рельеф местности и наличие архитектурных памятников.

Престижность района определяет наличие: малоэтажной застройки, многоэтажной застройки (административно-деловые центры, банки), сооружений культуры (театры, кинотеатры, музеи), торговых центров.

Экология определяет: состояние приземных слоев атмосферы, состояние покрова почвы, состояние водной поверхности, воздействие шума от транспорта и промышленных объектов.

Вместе все эти критерии образуют систему критериев экспертизы местоположения.

1. Метод многокритериальной оценки местоположения.

Давайте разберемся с тем, как работают разные значимости, на простом бытовом примере, но с помощью сложного (на первый взгляд) метода, в системном анализе известного как многокритериальная оценка.

Представьте, что вам нужно выбрать квартиру. Наилучший вариант обычно не очевиден: эта к метро поближе, а у этой двор позеленее, а здесь планировка очень удобная...

Метод многокритериальной оценки заключается в следующем:

1) Определить критерии, по которым мы оцениваем варианты.

2) Взвесить критерии, определить их сравнительную важность.

3) Оценить варианты по каждому критерию.

Разберем процедуру на примере квартир:

Определим критерии (для простоты примера - всего три): «местоположение», «цена», «площадь». Можно было добавить «экологию», «планировку», и т.д. Желательно использовать не больше 5-7 критериев.

Взвесим критерии - для наглядности рекомендую выбирать веса так, чтобы их сумма была равна единице. Веса наших критериев (0.4, 0.3 и 0.3) указаны в таблице в скобках. Эти веса показывают, что для нас значимо местоположение и несколько менее значимы цена и площадь квартиры.

Оценим варианты по каждому критерию. Для оценки рекомендую применять трехбалльную шкалу, максимум - пятибалльную (различные 10-, 100-балльные шкалы - самообман, больше 5-7 градаций человек не различает). В нашем примере:

ул. Петрова - неплохое расположение, неплохая цена, площадь совсем небольшая. Ставим 2, 2, 1;

Дальние Выселки - плохое расположение, очень выгодная цена, очень хорошая площадь. Ставим 1, 3, 3;

Центральная Площадь - роскошное расположение, высокая цена, неплохой метраж. Ставим 3, 1, 2.

Подсчитываем взвешенные оценки. Для каждого варианта суммируем оценки по критериям, умноженные на веса этих критериев. Например, для ул. Петрова: 2х0.4+2х0.3 +1х.03 = 1.7. Для Дальних Выселок: 1х0.4+3х0.3+3х0.3=2.2.

Таблица 2. Пример многокритериальной оценки.

Если полученные оценки существенно расходятся с вашей интуицией (например, мне при взгляде на итоговые оценки захотелось «пусть дороже, но все-таки в центр города»), необходимо пересмотреть веса критериев и оценки вариантов по критериям. Возможно, какой-то критерий был упущен - например, «престижность», которая явно выше для варианта в центре города.

Важно понять, что приоритетность не существует сама по себе. У каждого из нас в голове есть своя система критериев. У разных людей и для разных задач эти критерии и их «весовые коэффициенты» различны. Понятия «лучше», «хуже» и «приоритетнее» не существуют сами по себе, но только в привязке к определенной системе критериев.

Любопытный пример:

“На тренинге для консультантов Pricewaterhouse Coopers мы разбирали эту матрицу на примере выбора автомобиля. Когда мы подвели итоги и посмотрели на колонку интегрирующих оценок, один из участников удивился: «Так что же выходит, Мазератти хуже «десятки»? Совершенно верно, хуже - для данного конкретного лица, с точки зрения сформулированной им совокупности критериев, в которые «цена» входила с достаточно высоким весовым коэффициентом. Если снизить все критерия «цена», то итоговые приоритеты поменяются и интегральная оценка для «десятки» снизится”.

Теперь объясню, зачем я привел такие математические выкладки для разбора простого житейского примера. Обратите внимание: чтобы принять очень простое решение, нам нужно было учесть 9 параметров (три варианта умножить на три критерия). Если бы квартир было 4, а критериев - 5, нам при принятии решения пришлось бы учитывать уже 20 параметров (4х5). Но мозг человека больше, чем 5-7 параметров одновременно, не удерживает.

Таким образом, при интуитивном принятии решений и интуитивной расстановке приоритетов мы принимаем во внимание значительно меньше параметров и критериев, чем ситуация того заслуживает. Матрица критериев помогает сделать процесс выбора не стихийным, а осознанным, формализованным, «прозрачным», позволяющим принять во внимание гораздо больше параметров, чем мы способны одновременно удержать в голове.

Применять матрицу в чистом виде - дело сравнительно трудоемкое (требует целых 10-15 минут, при использовании Exel - 5 минут), и необходимо это при принятии действительно значимых решений.

1. Технология проведения экспертизы местоположения объектов недвижимости.

Технология проведения экспертизы заключается в следующем: на основе ситуационной карты-схемы кадастрового квартала объекта недвижимости составляется экспликация всех зданий, сооружений, объектов культурно-бытового обслуживания, магазинов, торговых центров, офисов и т. д. На основе составляется матрица системы оценки критериев местоположения объектов недвижимости. Матрица представляет собой таблицу, которая содержит критерии с расстановкой баллов. Каждому критерию начисляется определенное количество баллов (максимум 10). Полученные баллы суммируются. Затем рассчитывается удельный вес каждого показателя и всего критерия. После этого каждому критерию присваиваем балы по значимости (от 0 до 10).

Таблица 3. Матрица системы оценки критериев местоположения объектов недвижимости (пример).

Далее составляется итоговая таблица оценки местоположения объекта. В данной таблице определяется оценка по каждому из критериев путем умножения удельного веса критерия в общей сумме на его значимость. Оценка по каждому из критериев суммируется. Полученная общая оценка позволяет судить об удачности местоположения объекта недвижимости.

Таблица 4. Итоговая таблица оценки местоположения объекта.

В данном примере получен итоговый результат равный 6,15. Высокое значение полученного результата обусловлено главным качеством рассматриваемого места – его экономическим расположением, равным 1,51 балла, престижностью местоположения (1,66 балла), социальным характером (1,31 балла). Таким образом, расположение здания очень удачно, социальная инфраструктура способствует максимальному использованию потенциала объекта. После сдачи в аренду здания объект будет иметь высокий уровень спроса.

1. Заключение

Сущностью экспертизы местоположения является изучение градостроительной документации, относящейся к объекту недвижимости, материалов маркетинговых и других исследований и оформление заключения о соответствии функционального назначения объекта его месторасположению.

Экспертиза местоположения решает следующие задачи:

1. Уяснение фактического функционального использования объекта недвижимости и эффективности такого использования.
2. Маркетинговые исследования по сферам фактического и возможного использования ОН.
3. Исследования людских и транспортных потоков в районе местоположения ОН и выявление достоинств этого местоположения.
4. Выработка рекомендаций по улучшению использования преимуществ/достоинств местоположения.

Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономически активной среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус (situs), или экономическое местоположение недвижимости.

Таблица 7

Характеристика объекта оценки

Фотографии объекта оценки

Вид с окна

Ванная комната Кухня

Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение оценщика в отношении эффективности использование собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово - приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о законообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость : рассмотрение физических реальных в данной местности способов пользования.

Финансовая осуществимость : рассмотрение того, какое физическое осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность : рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Законодательная разрешенность : существует законодательное ограничение на использование жилых помещений в качестве нежилых и нежилых помещений в качестве жилых. В соответствии со ст. 22 Жилищного Кодекса Российской Федерации перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Объект оценки расположен на 3 этаже, ниже него расположены помещения жилого назначения.

Таким образом, законодательно разрешена эксплуатация следующих типов недвижимости:

Таблица 8

Тип недвижимости

Ввиду того, что существует законодательное ограничение на использование объекта оценки, то исследование физической и финансовой осуществимости, максимальной эффективности использования объекта не целесообразно.

Резюме:

В результате проведенного исследования наиболее эффективного использования объекта оценки мной были проанализированы следующие факторы, оказывающие влияние на эффективное использование объекта оценки.

Документы на отвод и право пользования земельным участком заказчиком не предоставлены. В соответствии со структурой города квартал с рассматриваемым участком находится в центральной части города, недалеко от градообразующей магистрали и окружен кварталами с исторически сложившейся планировкой. Через квартал на север от участка, в пешеходной доступности, находится станция метро, рядом спортивный комплекс. Северо-восточнее от участка расположен районный парк. Вышеперечисленные факторы окружения являются преимущественными для расположения на рассматриваемом участке жилого комплекса. Участок ориентировочной площади 3,2 га имеет простую геометрическую форму. Рельеф участка имеет значительные перепады высот на всем своем протяжении с уклоном в западном направлении. Минимальная и максимальная относительные отметки соответственно составляют: 130,30-140,00 м.

Условия на участке

В данный момент на участке проектирования расположены производственные и административные корпуса завода, которые находятся в удовлетворительном состоянии. При реконструкции производственных корпусов и реорганизации их под иную функцию необходимо выполнить технический отчет о состоянии несущих конструкций зданий. На участке присутствуют инженерные сети, которые обслуживают в основном существующие производственные корпуса завода. Вышеперечисленные инженерные сети подлежат переносу, перекладке и являются удорожающим фактором проекта. Выходом из данной ситуации является расположение зданий таким образом, чтобы избежать перекладки сетей, но это накладывает ограничение на планировку будущего объекта недвижимости.

Анализ местоположения участка

Положительные факторы: расположение в центре города, высокая деловая активность в районе, низкая плотность населения в ближней зоне, хорошая транспортная доступность, близость метро, высокий статус места, объекты городского значения, близко расположенная спортивно-рекреационная зона.

Отрицательные факторы: перегруженные центральные улицы, ограниченная автомобильная доступность, низкие потоки по прилегающим улицам, отсутствие фасада на главную магистраль, ограниченная визуальная доступность, ограниченная пропускная способность узких прилегающих улиц.

Выводы по анализу местоположения

Факторы, влияющие на выбор типа недвижимости, можно условно разбить на три группы: размер и форма участка, расположение участка, ситуация на рынке. В данном разделе были рассмотрены факторы, связанные с расположением участка и его характеристиками. Это определяющие факторы. Каким бы перспективным ни был рынок, физические возможности участка ограничивают его потенциал. И наоборот, очень часто даже при прогнозах насыщения рынка расположение участка создает конкурентные преимущества для объекта коммерческой недвижимости. Таким образом, данные факторы являются первоочередными. На основании анализа месторасположения и физических характеристик участка можно сделать три основных вывода:

а) участок имеет как положительные, так и отрицательные характеристики расположения, которые ограничивают форматы типов недвижимости или дают возможности для позиционирования. Главными из них являются отсутствие фасада на магистраль с высокими потоками, расположение в центре города, ограничения, связанные с существующей застройкой;

б) расположение участка является в большей степени неблагоприятным для торговой недвижимости. Ограничивает данный тип недвижимости отсутствие потоков по прилегающим улицам, их плохая пропускная способность, отсутствие фасада и визуальной доступности. В меньшей степени факторы расположения неблагоприятны для офисной и жилой недвижимости, что связано центром города, высоким статусом района, наличием объектов федерального значения. Отсутствуют весомые неблагоприятные факторы для жилья;

в) градостроительных и правовых ограничений на участке для того или иного типа недвижимости нет. Размер участка является подходящим для всех типов недвижимости и многофункционального комплекса.

Таким образом, наиболее существенные ограничения имеются на торговую составляющую. В целом рассмотренные факторы наиболее благоприятны для жилой составляющей. Факторов, исключающих наличие того или иного типа недвижимости, на участке нет.

Конкурентные преимущества проекта

1) Уникальное месторасположение жилого комплекса (географический центр городах, удобные транспортные развязки, перспектива развития инфраструктуры района). Качество строительства (монолитно-кирпичная и кирпичная технологии строительства, свободная планировка квартир, современные лифты).

2) Прилегающая территория (охраняемая, благоустроенная закрытые внутренние дворики, детский сад, авторский ландшафтный дизайн; все пространства и территории связаны с транспортной системой микрорайона проездами и пешеходными дорожками).

3) Единая система электронного мониторинга и управления системами тепло- и электроснабжения, водообеспечения, безопасности, освещения и т.д., повышающая эффективность функционирования всех систем жизнеобеспечения жилой и нежилой застройки, автостоянок, снижающая затраты по эксплуатации.

4) Комплексность застройки (благодаря развитой инфраструктуре жилая застройка будет выглядеть гармоничным целым).

Социальная значимость проекта

Настоящий проект имеет важное социальное значение. В результате его реализации решаются жилищные проблемы горожан, повышается комфортность и безопасность их проживания, значительно улучшается архитектурный облик города.

Стратегия продаж продукции проекта

В процессе моделирования доходов при реализации проекта предусмотрена поэтапная продажа площадей жилой застройки.С целью оптимизации сроков окупаемости проекта, а также сроков и сумм, необходимых для погашения кредитов и займов, реализация жилых и нежилых помещений предусмотрена в основном посредством авансовых продаж, т.е. оплаты покупателем полной стоимости приобретаемых им площадей до сдачи соответствующих объектов жилой застройки в эксплуатацию. Реализация жилых и нежилых помещений (торговых, офисных, складских площадей и паркинга) каждого объекта недвижимости начинается в среднем за два месяца до начала строительно-монтажных работ, когда практически будет завершено отселение и обустройство строительных площадок, что даст возможность оптимизировать стартовые цены продаж. Завершается реализация площадей, как правило, в месяц сдачи объекта в эксплуатацию.

Характеристики проекта

Основной целью проекта является проектирование и строительство регионального делового центра (РДЦ), современного по своей архитектуре и соответствующего международным стандартам, в целях формирования деловой инфраструктуры в регионах и создания благоприятных условий для предпринимательской среды и государственных структур, способствующих повышению эффективности ведения бизнеса и привлечению деловых кругов и инвестиций в экономику региона.

Региональный деловой центр общей площадью 43 300 м 8 , отвечающий высоким европейским стандартам, ориентирован на предоставление полного комплекса услуг, в том числе обеспечивает возможность слияния в едином ансамбле деловых, гостиничных и культурно-развлекательных структур. Он станет местом притяжения деловой элиты, центром деловой жизни региона. Уникальный комплекс услуг, необходимость для региона в которых настоятельно назрела, предлагаемый в рамках функционирования РДЦ, предполагает, прежде всего, развитие инфраструктуры обслуживания предпринимательской деятельности в части:

1. информационно- маркетинговое обеспечение

2. презетанционной и выставочное-ярмарочное деятельности

3. оказание экспертных услуг

4. инновационное-технического обеспечения

5. подготовки специалистов в сфере предпринимательства

удовлетворения потребностей в качественных бизнес-услуг

Исходя из этих данных мы можем рассмотреть краткое содержание всех этапов девелопмента.

.
Инициирование проекта девелопмента

В качестве инициатора проекта девелопмента могут выступить и собственник объекта, заинтересованный в повышении ценности объекта недвижимости за счет его качественного преобразования, и инвестор, ведущий поиск наиболее выгодного вложения средств, но чаще всего инициатива исходит от девелопера, ищущего сферу для приложения своего капитала и профессиональной активности. Сама инициатива при этом является следствием из наличия определенного инвестиционного замысла (идеи) проекта, возникающего на основе знания рынка, наиболее перспективных направлений его развития, потенциального спроса, уровня конкуренции на рынке, перспектив развития того или иного региона.

Оценка инициативы

Возникая как результат сопоставления «потенциала рынка» и «потенциала объекта» (земельного участка, нуждающегося в реконструкции здания и пр.), инициатива, прежде чем она найдет свое продолжение в практических действиях по реализации проекта, подлежит предварительной оценке, которая включает определение физической осуществимости, наличия правовых и финансовых условий для реализации проекта и с учетом этих возможностей и ограничений возможной эффективности проекта (в подавляющем большинстве случаев речь идет о коммерческой эффективности предполагаемого к реализации проекта с учетом прогнозируемых доходов и затрат).
Оценка инициативы имеет два основных аспекта: оценка состояния и перспектив развития рынка (анализ возможностей рынка) и оценка местоположения потенциального объекта недвижимости (анализ потенциала местоположения). Эти два аспекта органически связаны друг с другом, поскольку оценка потенциала местоположения во многом опирается на анализ рынка, однако логически они могут рассматриваться как относительно обособленные этапы оценки инициативы.

Оценка возможностей, которые предоставляет рынок, по сути, может быть сведена к оценке и прогнозированию спроса, предложения и конкурентной среды.
Основным ориентиром для принятия решения о продолжении работы над проектом является оценка наиболее вероятной доходности проекта, уровень которой определяется в зависимости от представлений девелопера о разумной норме доходности для данного рынка.